2. שטח עיקרי ושטח שירות

תקציר: ראשית כל, אם לא נתקלתם במושגים האלה במהלך המו"מ או בחוזה שלכם תוכלו לדלג על הפוסט.

ב-1992 נכנסו לעולם התכנון והבנייה המושגים שטח עיקרי ושירות. מאז, בכל בניין כל שטח מקורה (בתוך או מחוץ לדירות) אמור להשתייך לאחד הסוגים, ולפעמים גם שטחים לא מקורים משוייכים לאחד מהסוגים. לצערנו יש כל מיני הגדרות למה נחשב עיקרי ומה שירות, חלקן תלויות במדיניות הרשות המקומית הרלבנטית, ולפעמים מדיניות הרשות לא לגמרי ברורה. מטרת הפוסט היא להציג בכללי את ההגדרות השונות, לא להפוך אתכם למומחים בנושא. אני בעצמי לא יכול לומר שאני מבין עד הסוף את המושגים האלה או את ההשלכה שלהם על מתן היתרי בנייה.

שימוש במושגים האלה בחוזים צריך להעשות בזהירות רבה. כשרוצים לדבר על סך שטח הדירות בפרוייקט, כדאי להשתמש במקומם במושג שטח פלדלת ללא תוספות או שינויים.



מבוא

על כל חלקה חלות תכניות מתאר/מפורטות שקובעות מה מותר לבנות עליה, וכמובן מציבות מגבלות כמותיות לשטחים הבנויים. עד 1992 העיריות היו מאפשרות לבנות גם שטחים נוספים, מעבר למה שמופיע במפורש בתכניות, בד"כ לצורך מטרות "משניות." כל עירייה הגדירה מטרות משניות באופן אחר ואפשרה תוספות אחרות, לא תמיד לפי מדיניות ברורה וכתובה, מה שיצר חוסר וודאות ובלבול. ב-1992 נעשה ניסיון להכניס סדר לתחום, שהצליח באופן מאוד חלקי. הנסיון כלל מספר צעדים, כשאותנו יעניין בעיקר הניסיון להפוך את החלוקה למטרות ראשיות ומשניות לחלוקה מסודרת.

  • כצעד ראשון נוצרה חלוקה של כלל השטחים המקורים בכל בניין לשני סוגים – שטחים עיקריים ("ראשיים") ושטחי שירות ("משניים.") תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות והיתרים) מ-1992 מגדירות מה נחשב מקורה, מה נחשב עיקרי ומה שירות, מה לעשות עם קירות וכו'. הסברים נוספים לגביהן תוכלו למצוא באתר "אדריכלות ובנייה בישראל".
    החלוקה היא בגדול לפי ייעוד הקרקע והשימושים המותרים בכל שטח. לדוגמא, בפוסט זה אנחנו נניח שהקרקע והבניין בו אנחנו דנים הם למגורים בלבד, ובמצב כזה בד"כ רוב שטח הדירות נחשב לשטח עיקרי, ורוב השטח שמחוץ להן (למשל חדרי מדרגות ומרתפי חניה) נחשב כשטח שירות. יש יוצאים מהכלל לשני הכיוונים שנדון בחלקם בהמשך.
  • בנוסף, בבקשות להיתר הבנייה שהוגשו אחרי 1992 אמור להיות רשום בפועל איזה שימוש מיועד לכל שטח מקורה, האם הוא נחשב עיקרי או שירות, וכמה שטח יש בסה"כ משני הסוגים.
  • כמובן שחוץ מעניין סיווג השטחים נעשו גם צעדים נוספים. למשל, נקבע שתכניות שמאושרות אחרי 1992 חייבות לפרט במפורש את כל השטחים המקורים שהן מתירות לבנות. עדיין נותרה האפשרות לבנות מעבר למה שתכניות קיימות קובעות, אולם זה דורש הליך רישמי של בקשת הקלה או אישור תכניות חדשות, והכוונה כנראה הייתה שמתן תוספות לא יהיה קל, ובמיוחד לא שטחים עיקריים. בפועל זה לא בדיוק המצב. כיום החוק בנושאים האלה לא מאוד ברור, לפחות לא לי, ולעיריות יש שיקול דעת ומדיניות משלהן, שונה ממקום למקום. לא נוכל להיכנס לעניינים האלה כאן.

נכון להיום החלוקה לעיקרי ושירות היא די בעייתית. בעייה ראשונה היא שהתקנות עצמן לא תמיד ברורות לגבי החלוקה ומאפשרות יותר מדי יוצאים מהכלל. בעייה שנייה היא שעם הזמן נוצרו הגדרות נוספות לעיקרי ושירות. למשל, בתכניות יכולות להופיע הנחיות כיצד לסווג שטחים שסותרות את התקנות, וקביעתן גוברת. בעייה שלישית היא שהעיריות לא תמיד מקפידות ומאשרות בקשות להיתרים שבהן החלוקה לא תואמת את ההוראות, ולא מדובר רק בסטיות קטנות. בקיצור, בלאגן ישראלי.

מנסיוני (המאוד מוגבל,) כשאנשים מדברים על עיקרי ושירות הם מתכוונים למה שמופיע (או יופיע בעתיד) בהיתר הבנייה. למעשה אפשר להתייחס לזה כאל הגדרה נוספת – שטח נחשב עיקרי אם הוא מופיע בהיתר הבנייה כשטח עיקרי, וכנ"ל לגבי שירות. ככל הנראה ההגדרה הזו פופולרית כי היא לפחות חד משמעית ללא פרשנויות, אבל מנגד היא תלוייה מאוד בתכניות שחלות במקום ובמדיניות הרשות הרלבנטית (שלא תמיד היא ברורה או עקבית.) אני אתחיל את הפוסט דווקא בסקירה חלקית של התקנות, מפני שהן לא תלויות ברשות ומאפשרות להבין "למה התכוון המשורר." אח"כ אדבר על תכניות ואראה כיצד הן יכולות לסטות מהתקנות, ואח"כ על היתרי בנייה ואביא דוגמא של סטייה גדולה ולא מוסברת בהיתר.

קחו את הדברים בפרופורציה – בדוגמאות שאביא אין משהו שמאפשר בנייה או שנבנה בניגוד לחוק, הבעייה היא רק בסיווג של החלקים הבנויים.

כאמור חוזים להתחדשות עירונית משתמשים לפעמים במושגים האלה, או בצירופים שלהם עם מושגים אחרים. אם המטרה היא להגדיר את סך שטחי הדירות בפרוייקט, עדיף בהרבה להשתמש במושג הסטנדרטי שטח פלדלת ללא תוספות או שינויים. אם המטרה היא לאפיין היבטים אחרים של הפרוייקט השימוש בהם יכול להיות לגיטימי, אבל בגלל ריבוי ההגדרות צריך זהירות רבה.



עיקרי ושירות לפי התקנות

נזכיר שוב שבפוסט זה אנחנו מניחים שהקרקע והבניין בו אנחנו דנים הם למגורים בלבד. במצב כזה, לפי התקנות כל השטחים המקורים נחשבים עיקריים למעט מספר מצומצם של שטחים שנחשבים שטחי שירות, והם –

  1. שטחים המיועדים לצרכים בטיחותיים, כמו מקלט או ממ"ד. במקרה של ממ"ד מדובר רק בשטח המינימלי הדרוש, שהוא 12 מ"ר (כולל קירות.) אם שטח הממ"ד עולה על זה אז 12 מ"ר לא מסויימים מתוכו ייחשבו שטחי שירות, והשאר שטחים עיקריים.
  2. שטחים המיועדים למערכות טכניות (חדר גנרטור, משאבות וכו'.)
  3. שטחים המיועדים לאחסנה.
  4. חניות.
  5. מבואות וחדרי מדרגות משותפים.
  6. קומות עמודים מפולשות. שטחים כאלה אמנם פתוחים למעבר אבל מקורים ולכן יש לספור אותם איכשהו.
  7. עוד כמה מקרים פחות חשובים, וכמה יוצאים מהכלל.
    רלבנטי לפוסט זה – שטחים שנבנים מכוח תכניות שאושרו לפני 1992 מסווגים אחרת, בצורה שאני לא לגמרי מבין.

ננסה להבין איך מסווגים השטחים בתוך דירה. מתוך ששת הסעיפים הראשונים, רק ממ"דים ושטחי אחסון יכולים להיות חלק מדירות. ממ"דים, אם הם קיימים, הם תמיד חלק מהדירה. שטחי אחסון יכולים להיות חלק מהדירה (לדוגמא חדרי ארונות) או נפרדים (לדוגמא מחסנים במרתף הבניין שמוצמדים לדירות מסויימות.) לפעמים יש גם וגם.

איך יודעים אם יש בדירה חלקים שמיועדים לאחסון? חלקים כאלה יכולים להיות חללים קטנים יחסית או עם תקרה נמוכה יחסית אבל זה לא מחייב, ותלוי במה הוועדה המקומית מאשרת. לכן אין ברירה אלא להסתכל בתשריט המצורף להיתר הבנייה, שנמצא בעירייה, ושם אמור להיות כתוב השימוש של כל חלק. אם רואים משהו כמו בתמונה הזו זה אומר שיש מחסן בדירה. יוצא שגם ההגדרה הזו קשורה איכשהו להיתר הבנייה, אבל יש חלוקה יותר מפורשת שנמצאת בהיתר ושנדבר עליה אח"כ.

שאר חלקי הדירה המקורים הם בד"כ שטחים עיקריים, לרבות מסדרונות וחדרי שירותים.

מחוץ לדירות רוב השטח מסווג כשירות, אבל ייתכן גם שטח עיקרי. לדוגמא, אם יש בבניין חדר כושר או מועדון דיירים, הוא יסווג כשטח עיקרי.



עיקרי ושירות לפי תכניות

תכניות אמורות לקבוע מה מותר לבנות ואיזה שימושים בשטח הבנוי מותרים. מסיבה כלשהי מותר להן גם לקבוע אם שטחים מסויימים ייחשבו כשטחים עיקריים או כשטחי שירות, גם אם הקביעות מנוגדות לתקנות. כדוגמא נביא כאן את תכנית רג/340/ג/15, שחלה בחלקים מרמת גן ואושרה ב-2005. התכנית הזו מטפלת בנושא המחסנים וסעיף 11.1.1 מאפשר להוסיף לכל דירה מחסן, שהוא חלק בלתי נפרד מהדירה, בשטח של עד 6 מ"ר שייחשב כשטח עיקרי –

התכנית היא מאחרי 1992 ולכן שטחי אחסון שהיא מוסיפה, ולא הותרו ע"י תכניות קודמות, אמורים להיות מסווגים כשטחי שירות. למרות זה היא קובעת אחרת וככה נוהגים בבקשות להיתר בנייה בר"ג.

כדוגמא נוספת – בירושלים, ההתייחסות לחדרי המדרגות אינה אחידה. במסמך המדיניות המצורף נקבע שבאזורים מסויימים החישוב לא יהיה לפי התקנות, וחלק מסויים מחדר המדרגות ייחשב כשטח עיקרי –

כאן הם משתמשים במינוח "שטחים שנחשבים בזכויות הבנייה" כמונח נרדף ל"שטח עיקרי." זה רמז למצב שהיה לפני הרפורמה של 1992. כדי להבין מה בדיוק נחשב ומה לא כדאי להסתכל בשרטוטים בתכנית 4213. מה שמופיע שם כ"שטח לרישוי" הוא שטח שנחשב בזכויות הבנייה, או שטח עיקרי בימינו.

בניגוד לדוגמא הקודמת, כאן לא ברור שמדובר בסטייה מהתקנות, היות ותכנית 4213 אושרה ב-1991.



עיקרי ושירות לפי היתר הבנייה

כשרוצים להגיש בקשה להיתר בנייה מצרפים אליה תשריט של כל החלקים שרוצים לבנות. התשריט אמור לכלול גם חישובי שטחים של חלקים שונים, וכן טבלה מסכמת. לדוגמא, הנה טבלה מבקשה להיתר שניתן בת"א –


כדי שיהיה יותר קל לקרוא אני מביא כאן את החצי הימני והשמאלי של הטבלה כתמונות נפרדות –

כל שורה בטבלה מראה את סך השטחים בקומה מסויימת, מחולקים לסוגים. העמודה הראשונה מימין מראה לאיזה קומה מתאימה כל שורה. במקרה הזה השורה הראשונה מיועדת למרתף, השנייה לקומת הקרקע וכו'. אח"כ יש קבוצה של עמודות לשטחים עיקריים, עמודת "אסמכתא," קבוצת עמודות לשטחי שירות, קבוצה לסך כל השטחים ועמודה לשטחים לא מקורים. אם הבקשה להיתר מאושרת אזי התשריט, יחד עם החישובים והטבלאות, מצורף להיתר הבנייה ונותן תשובה חד משמעית לשאלות כמו "כמה שטחים עיקריים/שירות יש לפי היתר הבנייה." אם רוצים להבין איזה חלקים נספרו כשטחים עיקריים/שירות צריך לפעמים להסתכל בתשריט ובחישובים המצורפים. החלוקה אמורה להיות לפי התב"עות החלות, אבל כאמור לא תמיד מקפידים על זה.

כשבונים בניין חדש השטחים הנספרים בטבלה הם כלל השטחים בכל קומה. במקרה הספציפי הזה, הטבלה מגיעה מהיתר שניתן לתוספות בנייה לדירה מסויימת בבניין קיים, לכן המספרים שמופיעים מתייחסים רק לדירה הקיימת ולהרחבות המוצעות, לא לכלל הקומה.

נסתכל למשל בשורה השנייה, שמראה מה קורה בקומת הקרקע של הדירה. נתחיל בקבוצת העמודות שמיועדות לשטחים העיקריים. מתוכה העמודה הראשונה מימין, "קיים בהיתר," מראה שלפני ביצוע הבנייה החדשה קיימים 68.19 מ"ר עיקריים שנבנו בהיתר. העמודה השלישית, "בנייה חדשה מוצעת," מראה שאחרי ביצוע הבנייה אמורים להתווסף 36.81 מ"ר עיקריים. ביחד יהיו בסה"כ 105 מ"ר עיקריים, מספר שמופיע בכמה עמודות. עמודת ה"אסמכתא" מציינת "הרחבות 2310," כשהכוונה היא שתוספת הבנייה מותרת לפי תכנית 2310 (שחלה בחלקים מרמת אביב.)

נשאר בשורה השנייה ונעבור לקבוצת העמודות של שטחי השירות. בקבוצה זו מופיעים קודם כל השטחים המוצעים לבנייה חדשה לפי סוגם, ורק אח"כ מופיעה העמודה "בנייה קיימת." אנחנו רואים שכרגע אין בקומת הקרקע שטחי שירות ושאחרי ביצוע הבנייה אמור להתווסף ממ"ד בשטח 12.27 מ"ר. לפי התקנות היה אמור להיות רשום 12 מ"ר ושאר ה-0.27 מ"ר היו אמורים להיחשב כעיקריים, אבל לא הקפידו על זה פה. אם הולכים עוד שמאלה רואים שסה"כ השטחים (המקורים) יהיו 117.27 מ"ר, וכן שיהיו עוד 30.96 מ"ר שטחים לא מקורים.

כדי לראות כיצד העירייה מאפשרת לחרוג מהתקנות ו/או התכניות ועד כמה נסתכל בשורה הראשונה, שמיועדת לשטחי המרתף. קודם כל רואים שכרגע אין שטחי מרתף מכל סוג, ושאחרי ביצוע הבנייה יהיו 40.23 מ"ר בסה"כ שכולם שטחי שירות. אבל איזה סוג של שטחי שירות? העמודות שמיועדות לסוגים הרגילים של שטחי שירות (ממ"ד, אחסנה, חניה וכו') ריקות, ובעמודה "אחר מרתף" רשום 44.69. לא ברור איך המספר הזה יכול להיות יותר גדול מהסה"כ, כנראה טעות כלשהי, אבל ברור שיש כאן שטחי שירות מסוג שלפי התקנות לא היה יכול להיחשב כשטח שירות.

כדי להבין מה בדיוק בנו פה נסתכל קודם כל מה רשום בהיתר הבנייה עצמו –


אנחנו רואים שהוסיפו כאן מרתף "עם גישה פנימית," כלומר מדרגות מהדירה שמעל. מרתף כזה נחשב כחלק מהדירה לצורך חישוב שטח הפלדלת. הוא לא משמש לאחסנה, אז למה הוא כן משמש? בשביל זה נביט בתשריט –

אנחנו רואים שהמרתף מוגדר כ"חדר משחקים," כנראה לילדים. לפי התקנות חדר כזה אמור להיות שטח עיקרי, אבל בהיתר סיווגו אותו כשירות. האם זה מפני שתכניות כלשהן קובעות ששטח כזה יהיה שטח שירות? ולמה בכלל יש בהיתר "חדר משחקים," למה שזה לא יהיה חדר מגורים רגיל וזהו?

בתל אביב כל מה שקשור במרתפים נקבע בתכנית ע'1, שאושרה ב-2003, והתכנית הזו לא מרשה מגורים במרתף. בפועל האיסור הזה לא ממש אכיף, והתכנית גם מספקת אפשרות לעקוף אותו בכך שהיא מתירה חדרי משחקים. העירייה הרי לא תשלח פקחים כדי לבדוק אם רק משחקים במרתפים או גם גרים וישנים שם, ואנשים יודעים את זה, אז בפועל יש שם בד"כ סלון או חדרי שינה רגילים לגמרי. לפעמים העירייה גם מאשרת מראש בהיתר חדרי שינה במרתף, אבל אי אפשר לסמוך על זה.

תכנית ע'1 לא קובעת שחדר המשחקים אמור להיות שטח שירות, ובעצם היא לא קובעת כלום לגביו, כך שזה היה אמור להיות שטח עיקרי כמו שהתקנות קובעות. עד כמה שאני יודע, המדיניות של עיריית ת"א לגבי מרתפים שהם חלק מדירות היא לא אחידה. לפעמים השטח נחשב שטח שירות כמו כאן, לפעמים עיקרי. אני מכיר גם מקרים שבהם נבנה רק שלד מרתף ללא עבודות גמר, ואז העירייה אפשרה לא לספור אותו בכלל בטבלה. נראה שזה לא כל כך משנה לה. מה שכן חשוב לה זה שלא תעבור את סך השטח שמותר במרתף לפי ע'1, ועל זה היא כן מקפידה. לפחות ככה נדמה לי.

בקיצור, כשמסתכלים על שתי הקומות יחד אנחנו רואים שמתוך שטח של 145-150 מ"ר שהיה אמור להיות כולו עיקרי לפי התקנות, 40-45 מ"ר הפכו בהיתר להיות שטחי שירות. זאת ללא הוראה מפורשת בתכנית ובלי הסתמכות על תכנית ישנה. לא סטייה זניחה.

הערה לסיום : טשטשתי פרטים מזהים כדי לא לפגוע בפרטיות של אנשים שאני לא מכיר, אבל בכל מקרה אין בהיתר הזה משהו חריג ביחס לתל אביב. רק בלאגן טיפוסי.

6 thoughts on “2. שטח עיקרי ושטח שירות

  1. יפה מאד.
    כל הכבוד על הכתיבה המפורטת והרהוטה. נתקלתי בך במקרה ואני הולך ללמוד ממך כמה דברים.
    תודה
    עזריאל וינשטיין

  2. הי. תודה רבה על ההשקעה וההסברים. שאלה: מה דינן של גזוזטרות ומרפסות סגורות? האם שרות או עיקרי?

    • כמו שכתבתי זה תחום מאוד לא ברור ואני לא מומחה, אז אני מעדיף לא לענות כרגע.

      אגב, אם זה אתה שניסית ליצור איתי קשר מייל דרך האתר, המייל שהשארת שגוי ואני לא מצליח לחזור אליך.

  3. תודה רבה על הכתיבה המפורטת,

    מבואת כניסה לבנין לא מקורה המוקפת בין 3 קירות נחשב כעיקרי או כשרות?

    • לדעתי תלוי בתכנית, כך למשל ב4565א ירושלים קטמונים נחשב שרות.

      בהזדמנות זאת אומר תודה רבה למחבר ושאתה אלוף טיללללל על חלל אתה מלך.
      יותר אנשים צריכים להגיע לזה – אולי אפילו עמוד פייסבוק ככה יותר פיפולס

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *