ראשי

אתר לכל מיני נושאים שארצה להעמיק בהם מעבר למה שאפשר בפייסבוק. כרגע בעיקר התחדשות עירונית, בעיקר מסוג "הריסה ובנייה". יהיו פוסטים כלליים לגבי הסוג הזה של פרוייקטים, ויהיו פוסטים לגבי נסיון לארגן פרוייקט במתחם ברובע 4 בתל אביב שאני מעורב בו אישית, ושמתנהל בצורה תמוהה.

באופן בסיסי אני בעד התחדשות עירונית, וגם השקעתי הרבה זמן כדי לגרום לפרוייקט אצלנו לקרות. זה טוב למדינה ומשתלם מאוד גם לבעלי הדירות, לפחות אם הפרוייקט מתנהל כהלכה. אבל מתברר שמדובר בתחום בעייתי ביותר. ככלל ענף הנדל"ן בארץ בעייתי, כשגם בהארץ וגם בגלובס כבר הגדירו אותו כענף המושחת ביותר בישראל. ובהתחדשות עירונית הפוטנציאל גבוה במיוחד, כי זה תחום חדש יחסית שבו הסטנדרטים עוד לא הספיקו להתגבש ואחד מהצדדים לעסקה – בעלי הדירות – בד"כ לא מבין כלום בנושא. מצב כזה מזמין צרות. זה לא אומר שכל מי שעוסק בתחום הזה הוא בעייתי, אבל הבעיות בתחום הזה לא נוצרות ע"י קומץ.

יש כמובן אנשים שתפקידם להגן על בעלי הדירות – עורכי הדין שמייצגים את הדיירים, המפקח מטעמם וכו'. אלא שהניסיון שלי הראה שבהחלט אפשר להיתקל בהתנהגות תמוהה מצידם, גם אם מדובר בבעלי מקצוע שהם לכאורה מהשורה הראשונה. גם הנושא של "תמורות לא פורמליות", או במילים פשוטות הטבות מהצד שמקבלים חלק מבעלי הדירות, עדיין חי וקיים לפי התרשמותי, למרות טענות כאילו היזמים הבינו שזה רק תוקע פרוייקטים. ושוב, גם אם היזם הוא חברה גדולה ומכובדת זה לא מבטיח שהוא יימנע מדברים כאלה, וגם בעלי דירות שהם אנשים מוכרים ומכובדים יכולים לפעול בצורה מפוקפקת.

את האתר הקמתי בראש ובראשונה כדי להסביר לאנשי המתחם שלי בצורה מסודרת מה בדיוק קורה אצלנו. אבל אם אפשר לעזור ככה גם לאנשי מתחמים אחרים, מה טוב. אמנם זה לא המקצוע שלי וייתכנו אי דיוקים וחוסרים בהסברים, אבל אני מקווה לתת לאנשים כיוון כללי ויכולת להימנע מטעויות והטעיות נפוצות. את השאר יעשו בעלי המקצוע מטעמכם שתבחרו, כשאני ממליץ בכל מקרה לשמור על עיניים פתוחות ולעקוב אחרי העבודה שלהם, לא משנה כמה הם מוכרים וכמה המלצות קיבלתם עליהם.

למתחילים אני ממליץ להתחיל מהפוסט שסוקר את מערכת התכנון, ואח"כ לקפוץ לפוסט בנושא עסקאות קומבינציה, שהוא הראשון בסדרה של פוסטים שעוסקת בהיבט הכלכלי.


באתר יש דגש על ההיבט הכלכלי, כשהכוונה היא למה שבעלי הדירות המקוריים מקבלים מהעסקה והאם אלה תמורות ראויות. לאנשים מסויימים העיסוק בזה יכול להראות קצת גרידי. הרי בכל מקרה הבעלים מרוויחים הרבה בפרוייקט כזה (אם הכל מתבצע כהלכה) בלי שהם נדרשים לעשות משהו בתמורה, אז מה זה משנה כמה מ"ר בדיוק הם מקבלים. למה שלא פשוט יגידו תודה על מזלם הטוב שאפשר להם בכלל לקחת חלק בפרוייקט כזה?

אני מבין מאיפה טיעונים כאלה באים. כשממשלת ישראל אישרה את תמ"א 38 היא נתנה לאנשים רבים (ובהם אני) זכויות בנייה נוספות ששוות המון כסף. לא עשינו שום דבר כדי שזה "יגיע" לנו, ורוב הסיכויים שנרוויח הרבה כסף מהעניין בכל מקרה ככה שאנחנו לא מסכנים. יש אנשים אחרים ומטרות אחרות במדינה שהכסף יותר "מגיע" להם.

אבל בהינתן שזכינו באותן זכויות בנייה, השלב הבא אמור להיות מימוש שלהן בסיוע של יזם נדל"ן, והעסקה הזו צריכה להתנהל כמו עסקה מסחרית רגילה. ידוע איזה רווח יזמי הוא ראוי והולם ואיזה לא ויש אפילו תקן שמאי מתאים בעניין (תקן 21,) וכך אפשר לקבוע מה אנחנו אמורים לקבל בעסקה. כמובן שמקרקעין זה לא מדע מדוייק וייתכנו הערכות שונות, אבל גם להבדלים יש איזשהו גבול מקובל.

היות ורווח יזמי הולם מובא בחשבון אין צורך לרחם על היזם מעבר לכך, ואין לבעלים סיבה להסכים לקבל פחות. זה לגיטימי לחשוב שאנחנו מרוויחים מעבר למה ש"מגיע" לנו, אבל למה שנעביר את הרווח הזה דווקא ליזם הנדל"ן, שהוא גם ככה חברה גדולה ועשירה? זה מביא ליותר "צדק חברתי"? אני לא חושב ככה. זה קצת דומה לאדם שזכה בלוטו, ומתעקש לקבל את מלוא הזכייה בלי שמתווכים שונים יגזרו קופון בדרך. הוא לא בדיוק מסכן, אבל עדיין זו זכותו. שלא לדבר על זכותו היותר בסיסית לקבל אינפורמציה מדוייקת בלי הטעיות, שגם היא לא תמיד מכובדת בתחום הזה.

בקיצור, אני ממליץ לכל מי שמעורב בפרוייקט כזה להיות פעיל, לבדוק מה קורה ואיך דברים מתנהלים, ולהתעקש לקבל את מלוא מה שמגיע לו. הפוסטים הכלכליים יתנו לכם כלים ראשוניים בנושא.