2. בעלי מקצוע מטעמכם – מפקח בנייה

בנוסף לעו"ד, ישנם כמה בעלי מקצוע נוספים שחשוב שילוו אתכם בפרוייקט. בפוסט זה נדבר על אחד כזה – מפקח הבנייה.

המפקח אמור ללוות אתכם החל משלב המו"מ, וכלה בשנה-שנתיים אחרי מסירת הדירות. אמור להיות לו חוזה רק מולכם, לא מול היזם, ולכן הוא נקרא "מפקח הבעלים." שכרו בד"כ משולם ע"י היזם, כפי שהדבר נעשה לגבי עוה"ד ושאר בעלי המקצוע. כשתגיעו לשלב הבנייה יהיה מפקח נוסף, מטעם הבנק המלווה, שיהיה מעורב בפרוייקט, אבל כרגע נתרכז במפקח הבעלים. התפקידים העיקריים שלו הם :

1. קביעת המפרט הטכני. המפרט הטכני של דירה כולל הרבה פרטים חשובים (צנרות מים וחשמל, חלונות, ארונות מטבח ואמבטיה, מיזוג וכו') ואם הוא לא יהיה סביר ייתכן שתצטרכו להשקיע עשרות אלפי ש"ח ומעלה לפני שתוכלו ממש לגור בדירה. כהגנה ראשונה בד"כ מכניסים לחוזה את הדרישה שהמפרט הטכני של דירות הבעלים לא יפחת מהמפרט הטכני של דירות היזם הרגילות (בלי דירות גן וגג, שנבנות בסטנדרט אחר,) אבל הדרישה הזו לבדה לא מספקת. הסיבה היא שיזמים בד"כ מציעים דירות למכירה עם מפרט מינימלי ביותר, ומאפשרים לרוכשים שדרוגים בתשלום. הדרישה כמו שרשמתי אותה תבטיח לכם רק את המפרט המינימלי ולא יותר. מבחינת הרוכשים השדרוגים הם תוספת קטנה ביחס לעלות הדירה כולה, אבל אתם לא קונים דירה אלא מצפים להיכנס לדירה ראוייה למגורים ללא עלות כלל.

המו"מ על המפרט הטכני אמור להתנהל במהלך המו"מ על החוזה כולו, ובסופו של דבר המפרט המוסכם אמור להיכנס כנספח לחוזה. המפקח מטעמכם אמור לומר לכם מה נהוג לדרוש ומה העלויות של דרישות נוספות. צריך להיות סנכרון בין העלות הכוללת של המפרט שהסכמתם עליו, והדו"ח הכלכלי של השמאי מטעמכם. נדבר על זה ביתר פירוט כשנדון בשמאי.

2. מעקב אחרי הליכי התכנון. בד"כ לחוזה שלכם יצורף תכנון מוצע, אבל מדובר בהצעה ראשונית ולא מחייבת. בהרבה מקרים לעירייה יש דרישות שאינן צפויות מראש, ולכן החוזה אמור לאפשר שינויי תכנון, בתנאי שהם לפי דרישות העירייה ולא חורגים מגבולות מסויימים שהגדרתם מראש. אחרי חתימת החוזה היזם יתחיל בהליך התכנון מול העירייה עד לקבלת היתר בנייה, והמפקח אמור לעקוב אחרי התהליך ולוודא שהיזם אכן מנסה לאשר את התכנון הראשוני, שהוא מבצע שינויים רק לפי דרישות העירייה ושהשינויים לא חורגים ממה שהחוזה שלכם מתיר.

שימו לב שגם אחרי שהתקבל היתר בנייה היזם יכול לבקש מהעירייה להכניס בו שינויים, והוא יכול לעשות את זה גם במהלך הבנייה. המפקח אמור לעקוב גם אחרי שינויים כאלה.

3. מעקב אחרי העבודות בפועל. במהלך העבודות המפקח אמור לבקר באתר בתדירות מסויימת ולהוציא דוחות פיקוח. הפיקוח שלו הוא בד"כ פיקוח עליון וזה אומר שהוא לא יסתכל מקרוב אחרי איכות העבודה של הפועלים, אבל הוא כן אמור לבדוק שהעבודות מתבצעות בזמן ובסדר הנכון. הוא אמור להזהיר אתכם מעיכובים צפויים, וכן מחריגות בנייה משמעותיות. המפקח בד"כ אינו מודד מוסמך והוא לא יזהיר אתכם אם קיר מסויים זז בכמה ס"מ ביחס לתכנון, אבל אם היזם בונה דירות נוספות הוא אמור לדווח על זה. הוא גם אמור לדווח אם היזם חורג מהמפרט ומתקין, לדוגמא, צנרת שונה ממה שסיכמתם. אם יש ליקויי בנייה שלא נובעים מפאשלה של פועל בודד אלא ממשהו יותר מערכתי, כמו למשל אם היזם מחליט לוותר על שלב מסויים בבנייה, גם על זה הוא אמור לדווח.

אם אתם מקבלים דיווח על חריגה, זה לא אומר שתוכלו לעצור את העבודות בקלות. החוזה בד"כ לא ייתן לכם אפשרות כזו, ולכן כדי לעצור את הבנייה תצטרכו לפנות להליכים משפטיים שזה דבר איטי ויקר. ייתכן שיהיה עדיף לכם לחכות לסיום הבנייה ואז לתבוע מהיזם פיצויים, כשאתם מסתמכים על התיעוד של המפקח.

מצד שני, החוזה כן צריך לקבוע שלדיווח על עיכוב צפוי יש משמעות אופרטיבית, בד"כ בהקשר של ערבות השכירות שלכם והצורה שהיא פוחתת. נסביר את זה כניכנס לפרטים לגבי הערבות הזו.

4. איתור ומעקב אחרי ליקויים בדירות החדשות. לפני שהיזם מוסר לכם את הדירות הוא אמור לאפשר לכם לבדוק שהן מתאימות לנדרש בחוזה ושאין בהן ליקויים, והמפקח אמור לעזור לכם בזה. כמו כן, במשך תקופה מסויימת אחרי המסירה המפקח אמור לסייע לכם מול היזם אם מתגלים ליקויי בנייה שונים.


המפקח מטעם הבנק המלווה. את הבנק המלווה הזכרנו לראשונה בפוסט הערבויות הראשון. הבנק המלווה משקיע כספים בפרוייקט ולכן גם מפקח עליו, והמפקח מטעם הבנק אמור להוציא דוחות חודשיים, החל מתחילת הבנייה ועד סיומה. המפקח הנ"ל לא מחוייב לאינטרסים שלכם אלא לאלה של הבנק, אבל בדיוק בגלל זה יש כאלה שחושבים שדוחות הפיקוח שלו אמינים יותר. כדאי לכם לדרוש בחוזה שלכם שהיזם יספק לכם את דוחות הפיקוח של מפקח הבנק. יש כאלה שקובעים בחוזה שלעניין עיכובים צפויים, מי שקובע הוא דו"ח מפקח הבנק, ולא מפקח הבעלים.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *