1. שטח דירה לפי צו המכר (שטח פלדלת)

שטח דירה זה מושג שיש בעיות בהגדרתו. למשל, האם השטח כולל רק את שטח הרצפה, או גם את השטח מתחת לקירות? האם הוא כולל גם מרפסות סגורות ככל שיש? מרפסות פתוחות? מחסן? האם הוא כולל גם חלק יחסי בשטחים המשותפים של הבניין (חדרי מדרגות למשל)?

במהלך השנים הופיעו הרבה הגדרות שונות שהיו בשימוש בתקופות שונות בידי גופים שונים. הטאבו למשל השתמש במספר הגדרות שונות לאורך השנים, כששונו ההגדרות הדירות לא נמדדו מחדש וכיום קשה לדעת מנסח טאבו לבדו לפי איזו הגדרה מחושב השטח שרשום בו. דבר דומה קורה בעיריות, כשכאן לכל עירייה הגדרות משלה, ולפעמים השטח לצרכי ארנונה כולל גם חלק יחסי מהשטח המשותף. הכללת חלק מהשטח המשותף הייתה קיימת גם אצל קבלנים, ואנשים שקנו דירה חדשה היו לעיתים מופתעים כשגילו, אחרי קבלת הדירה, מה הקבלנים מחשיבים כחלק משטח הדירה. בויקיפדיה יש סקירה השוואתית נחמדה של חלק מההגדרות השונות.

כדי לפתור את הבעייה נוסח בשנת 2006 תקן 9 של מועצת השמאים שמגדיר מה נחשב ומה לא. מאז שמאים אמורים להשתמש בהגדרה התיקנית, ואם הם מעוניינים לחרוג ממנה הם חייבים לציין זאת במפורש ולנמק. בשנת 2008 אותה ההגדרה (אם כי בניסוח קצת שונה) נכנסה לתקנות שנקראות צו מכר דירות (טופס של מפרט) וקבלנים שמוכרים דירות חדשות חוייבו להשתמש בה מול הקונים. עם זאת מלאכת ההסדרה עדיין רחוקה מסיום וניתן לפגוש הגדרות אחרות בהרבה מקומות, לרבות בהתחדשות עירונית, וצריך להיות מודעים לעניין.

השם המקוצר של ההגדרה החדשה הוא שטח פלדלת, כנראה כדי לציין שהיא כוללת רק שטחים מהדלת פנימה (בלי שטחים משותפים.) זה שם לא פורמלי, אבל מוכר ומקובל בין העוסקים בנדל"ן. עיקרי ההגדרה החדשה הם –

  1. השטחים שנספרים הם כל מה שנמצא בתוך המצולע שמוגדר ע"י הקירות החיצוניים של הדירה. כלומר –
    • חלק יחסי מהשטחים המשותפים איננו נספר.
    • מרפסות סגורות (מקורות ומוקפות קירות לרבות ויטרינה) נספרות, מרפסות פתוחות לא.
    • מחסנים שיש אליהם גישה ישירה מתוך הדירה (לדוגמא חדרי ארונות) נספרים. מחסנים נפרדים פיסית לא.
    • מסתורי כביסה או מזגנים לא נספרים.
  2. מהסעיף הקודם ברור שהשטח מתחת לקירות הפנימיים נספר במלואו. לגבי קירות החוץ נקבע בנוסף ששטחם נספר במלואו אלא אם הקירות משותפים לדירה אחרת מצידם השני, ואז רק מחצית השטח נחשבת.
    (קירות יכולים להוסיף גם 15% וזה יכול להראות משונה שמחשיבים גם את השטח מתחת לקירות, אבל בצורה הזו מתקבל נתון שלא תלוי בתכנון הפנימי וזה יתרון חשוב.)
  3. שטחים שגובה התקרה מעליהם נמוך ממינימום מסויים לא נספרים.
  4. בדירה רב מפלסית שטח הדירה הוא סכום שטחי הדירה בכל הקומות, כאשר בכל קומה מחשבים לפי הסעיפים הקודמים. שטח קומה כולל את היטל המדרגות העולות ממנו לקומה הבאה, אבל לא את היטל המדרגות העולות אליו מקומה קודמת.

מההגדרה לא נובע שמרפסות פתוחות או מחסנים נפרדים הם לא חשובים. הם חשובים מאוד, וצו המכר מחייב את הקבלן להציג גם את שטחם לקונה, וקובע איך לחשב אותו. פשוט השטחים האלה לא נחשבים כחלק משטח הדירה עצמה.

כמו שאמרנו מלאכת ההסדרה לא הושלמה, ויש כמה וכמה מקרים בהם אתם עלולים להיתקל בהגדרות אחרות.

בעסקאות התחדשות עירונית. העסקה של בעלי דירות מול יזם איננה נחשבת עסקת מכר רגילה, לכן צו המכר לא חל והיזמים אינם חייבים להשתמש בשטח הפלדלת בחוזה איתכם. זה יכול להיות מקור לצרות. אתם צריכים להקפיד שבכל המו"מ ביניכם וגם בחוזה יובהר חד משמעית שכל שטחי הדירות הם לפי ההגדרה בצו המכר. הכוונה גם לשטח הדירות הנוכחיות שלכם, גם לשטח הדירות החדשות שתקבלו וגם לשטח הדירות שהיזם יקבל (וימכור.) תציינו בחוזה במפורש את שם הצו המלא ואת התאריך (2008,) למקרה שיחולו בו שינויים בעתיד.

בחוזים שאני ראיתי בד"כ רשום איפשהו בתחילת החוזה שכל שטחי הדירות הן לפי צו המכר, והחל מאותה נקודה אין יותר אזכור של התקנות. ניסוח כזה הוא תקין. אבל לפעמים מוסיפים "הבהרות" בהמשך, למשל בסעיף שמוקדש לדירות שיבנו יכול להיות כתוב
'שטח הדירה יהיה _____ מ"ר (שטח עיקרי.)'
או
'שטח הדירה יהיה _____ מ"ר (שטח עיקרי + ממ"דים.)'
או
'שטח הדירה יהיה _____ מ"ר (שטח עיקרי + שירות.)'
וכו'. ההבהרות בסוגריים מתייחסות לחלוקה של שטחים מקורים לשטחים עיקריים ושטחי שירות, שקיימת בהליכי תכנון ובנייה. הבעייה היא שהמושגים האלה לא נועדו כדי לאפיין דווקא את שטחי הדירות, הם מרובי הגדרות ופרשנויות, ואתם עלולים לגלות שהכללתם ככה בשטח הדירה שטחים שלא אמורים להיות שם או שלא הכללתם שטחים שכן. ההבהרות האלה לא תורמות ורצוי שפשוט לא יהיו שם.

ניסוח נוסף שיצא לי לראות הוא
'שטח הדירה יהיה _____ מ"ר (כולל מחסן דירתי.)'
כאן נשאלת השאלה מה זה "מחסן דירתי"? יש כאלה שמשתמשים במונח הזה רק למחסנים שהם חלק מהדירה ויש אליהם גישה ישירה מתוכה (חדרי ארונות,) ואז התוספת הזו בסדר (אם כי מיותרת.) אלא שיש כאלה שמשתמשים במונח הזה גם למחסנים נפרדים מהדירה, ואז כמובן שהניסוח איננו בסדר. לדוגמא, בתקנות עצמן משתמשים במונח הזה למחסנים נפרדים. אני לא בטוח מה יקרה אם זה יגיע לדיון משפטי, אבל כדי להימנע מבעיות מראש כדאי לשנות את הניסוח. ניסוח אפשרי הוא
'שטח הדירה יהיה _____ מ"ר. מובהר שבתוך הדירה ייתכן מחסן בשטח של עד _____ מ"ר.'

בחוקים ותקנות אחרים. צו מכר דירות הוא לא היחיד שמתייחס לשטח דירה. למשל, חוק המקרקעין קובע שברירת המחדל לגבי תשלומי וועד הבית היא שהם יהיו פרופורציונליים לשטח הרצפה (ללא קירות) של הדירה.

בטאבו. הטאבו לא חוייב להשתמש בשטח פלדלת, גם לא לגבי דירות חדשות. ההגדרות של הטאבו השתנו עם השנים, כשההגדרות הישנות היו שונות משמעותית משטח הפלדלת. למשל, בעבר הטאבו לא ספר את השטח תחת הקירות וגם לא מרפסות סגורות. כל אחד מאלה יכול להוסיף 15% לשטח, כך שהפערים יכולים להגיע ל-30% ואף מעבר. ההבדלים בין ההגדרה הנוכחית של הטאבו לשטח הפלדלת מצומצמים יותר, אבל הם עדיין קיימים. בנוסף כדאי לדעת שלא תמיד התשריט שקיים בטאבו, שממנו מחושב השטח, תואם למה שבנוי בפועל כיום (או לתשריט שקיים בעירייה.) לא ניכנס לזה כאן, אבל כדאי מאוד לבדוק אם יש הבדלים לפני כניסה לעסקת התחדשות עירונית, ולהתייעץ לגבי משמעותם.

בעסקאות יד שנייה. מוכר דירה יד שנייה יכול להשתמש באיזו הגדרת שטח שהוא רוצה. בפרט אם הוא קנה את הדירה מקבלן הוא יכול להשתמש בנתון שקיבל מהקבלן, גם אם זה כולל חלק מהשטחים המשותפים.

בהליכי תכנון ובנייה. בתכניות מתאר ובהיתרי בנייה משתמשים במושגים כמו שטחי בנייה, שטחים עיקריים, שטחי שירות ואולי עוד כמה. המושגים האלה מתארים היבטים מסויימים של הפרוייקט אבל לא את סך שטחי הדירות הנבנות, והם גם מרובי הגדרות ופרשנויות.

בארנונה. הארנונה אמורה להיות מחושבת משטח הדירה אבל העיריות לא חוייבו להשתמש בשטח הפלדלת, וכל עירייה מגדירה את השטח לצרכי ארנונה בצורה אחרת. שוב כדאי לדעת שלא תמיד התשריט שקיים בעירייה, שממנו מחושב השטח, תואם למה שבנוי בפועל כיום (או לתשריט שבטאבו.) ושוב, כדאי לבדוק אם יש הבדלים ולהתייעץ לגבי משמעותם.

12 thoughts on “1. שטח דירה לפי צו המכר (שטח פלדלת)

  1. אכן הצגה ברורה של הדברים, פרט לאי בהירות אחת- מהי מרפסת פתוחה ? ברור כי מרפסת חשופה לשמים וחסרת דפנות מלאים ב3 צדדים היא מרפסת פתוחה,אולם, האם מרפסת מקורה (שמעליה תקרה או מרפסת נוספת) ו2-3 דפנותיה חשופות היא מרפסת פתוחה ?

    • בתשובה הקודמת שלי קצת בלבלתי דברים.
      לפי חוק המכר, מרפסת עם דפנות חשופות לא אמורה להיחשב כחלק מהדירה.
      הפוסט יתוקן בהתאם.

  2. איך מתייחסים בדירות ישנות לשטח הבויידם בהתחדשות עירונית. האם מוסיפים לשטח הדירה?
    תודה

    • עד כמה שאני מבין, שטחי בוידעם לא נחשבים. מדובר בחללים נמוכים מדי מכדי להיספר.

  3. מאמר מצויין, תודה רבה!
    אודה להסבר מה היחס/השוני שבין "שטח עיקרי" (שבו עושה שימוש ועדת התכנון המחוזית), לבין "שטח פלדלת" (שבו משתמש היזם/אדריכל).
    במקרה דנן אישרה הועדה בניית דירת דופלקס "בשטח עיקרי" של עד 150 מ"ר. עפ"י התשריט האדריכלי, יש בדירה "שטח פלדלת" 159 מ"ר שכולל את הממ"ד. יש אי תאימות בין המספרים ובין המונחים. אני רוצה לבדוק אם לאחר מכנה משותף/נירמול של שני הערכים, יתברר שלא נוצלו כל 150 המטר שניתנו בהיתר? איך ניתן לבדוק את זה???

    • שטח פלדלת ושטח עיקרי אלה מושגים שונים. בד"כ מתקיימת המשוואה
      שטח פלדלת = שטח עיקרי + שטח ממ"ד (שלא נחשב עיקרי אלא שירות)
      וזה כנראה מסביר את אי ההתאמה שאת רואה. אבל צריך לדעת שהנוסחה הזו לא נכונה תמיד.
      יש פוסט נפרד על ההבחנה בין שטח עיקרי ושטח שירות, אבל אני מזהיר שמדובר במושגים מרובי הגדרות ובעייתיים.

  4. כתבה מצויינת ומועילה. על כך תודה.
    לגבי מרפסות, מה זה מרפסת פתוחה, או סגורה.
    האם מרפסת פתוחה היא מרפסת עם ריצפה המגודרת בסורגים בלבד או מרפסת עם רצפה כשהדפנות הם קירות?
    תודה

    • מרפסת לא חייבת להיות מוקפת רק בסורגים כדי להיחשב כפתוחה.
      הרבה מרפסות פתוחות מוקפות קירות בגובה נמוך (לפעמים עם חלק מסויים מסורג בחזית.)
      יש גם כאלה שמוקפות במעקה זכוכית מכל הצדדים.

      ותודה רבה.

  5. הי נועם
    כתבה מחכימה במיוחד
    מה דעתך לגבי מרפסת שירות סגורה בקירות רק מ-3 צדדים – ומעקה אבן בקיר הרביעי – לענין חוק מכר דירות ולענין חוק התכנון והבנייה.
    בהצלחה רבה
    מרדכי

  6. תודה!
    לא ברור מה ההבדל בין חישוב שטח לפי חוק המכר לבין חישוב שטח לפי היתר בניה?
    בנוסף, איך ניתן לחשב שטח דירה? יש איזו שהיא תוכנה?
    יום טוב

    • חוק המכר מגדיר כללים ברורים לחישוב שטח דירה. לעומת זה בהיתר בנייה המספרים תלויים בקונבנציות של הרשות המקומית ולא הייתי סומך עליהם.
      לגבי חישוב, אדריכלים עובדים בד"כ עם תוכנת autocad שאמורה לתת נתונים מדוייקים. אנשים רגילים יכולים להשתמש בקוראי pdf סטנדרטיים וחינמיים כמו אקרובט או פוקסיט, שמאפשרים למדוד שטח של אזורים במסמך, אם כי הנתונים הם בדיוק מוגבל. ניתן גם להוריד את תכנת design review החינמית, שמאפשרת למדוד שטחים בדיוק רב.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *