פוסט זה מניח שקראתם את פוסט הסקירה ואת פוסט הבעיות המבניות. המטרה שלנו כאן היא להסביר קצת יותר לעומק איך ערבויות עובדות, ולהסביר כשלים שונים שיכולים לצוץ ושניתן לפתור אותם עם ניסוחים נכונים. כפי שכבר הסברנו, ערבות היא מסמך משפטי, חתום ע"י הערב, שמתחייב כך לעשות משהו עבורכם אם היזם לא עומד בהתחייבות כזו או […]
הכל
6. הצמדה וניוד של זכויות בנייה
הצמדת זכויות בנייה. חלק זה הוא המשך ישיר של החלק על שטחים מוצמדים בפוסט מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים. המיקוד הוא בזכויות בנייה על הגג, אבל הדברים דומים גם לגבי זכויות בנייה אחרות. זכויות בנייה לא מנוצלות בבניין קיים. נתחיל בלדבר על בית משותף רגיל שיש בו זכויות בנייה נוספות, בלי קשר לתמ"א. דמיינו לעצמכם בניין […]
5. מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים
בפוסט הזה נמשיך לדון בגורמים שמשפיעים על שווי הדירה ולא הוזכרו עד כה. כל הערכה שמאית של שווי הדירות החדשות (או הישנות) צריכה להתייחס לגורמים האלה במפורש. גם החוזה שלכם מול היזם צריך להתייחס לגורמים האלה במפורש ולקבוע בברור מי יקבל מה. אנחנו ממשיכים להניח שמדובר בפרוייקט למגורים בלבד. לפני הקריאה כדאי לעיין בפוסט על […]
4. שטחים שאינם למגורים
תקציר: אם בבניין החדש יהיו שטחים שאינם למגורים, תהיה לכך השפעה על שווי הדירות בו. בפוסט הזה נעשה היכרות ראשונית עם הנושא. כדאי לקרוא קודם את הפוסט על חלוקת התמורה ביניכם. שטחים בפרוייקט שאינם למגורים. שטחים כאלה יכולים להיות ממספר סוגים – שטחים מסחריים (למשל קומת קרקע עם חנויות, בתי קפה, מסעדות וכו'.) משרדים לבעלי […]
3. חלוקת התמורה ביניכם
תקציר: אני מניח שקראתם את הפוסטים הקודמים לגבי עסקאות קומבינציה ואחוז הקומבינציה. בפוסט זה נסתכל על התמורה הכוללת – כלומר, אותו חלק של הבניין החדש שמיועד לבעלי הקרקע המקוריים – ונדבר על כיצד לחלק אותה בינהם. כמו קודם, אנחנו מניחים שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח פלדלת. לא צריך להכיר […]
2. אחוז הקומבינציה
פוסט זה מניח שקראתם את הפוסט הקודם לגבי עסקאות קומבינציה. כמו שהסברנו שם המדד המדוייק ביותר להוגנות של עסקה הוא אחוז הריווחיות, שאותו צריך לחשב שמאי מקצועי. אבל יש גם כללי אצבע פשוטים יותר שאפשר לעבוד איתם בשלבים התחלתיים, שנסביר כאן. אנחנו ממשיכים להניח שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח […]
2. בעלי מקצוע מטעמכם – מפקח בנייה
בנוסף לעו"ד, ישנם כמה בעלי מקצוע נוספים שחשוב שילוו אתכם בפרוייקט. בפוסט זה נדבר על אחד כזה – מפקח הבנייה. המפקח אמור ללוות אתכם החל משלב המו"מ, וכלה בשנה-שנתיים אחרי מסירת הדירות. אמור להיות לו חוזה רק מולכם, לא מול היזם, ולכן הוא נקרא "מפקח הבעלים." שכרו בד"כ משולם ע"י היזם, כפי שהדבר נעשה לגבי […]
2. בעיות מבניות
פוסט זה הוא המשך של הפוסט הראשון בנושא הערבויות. בפוסט הזה נתמקד בבעיות מבניות במערך הערבויות המקובל, שאינן קשורות דווקא ליזם או לפרוייקט מסויים ושקשה מאוד לפתור אותן באופן מלא. נציג בו כמה תרחישים שאני מכיר, שבהן הבעיות המבניות מתבטאות בצורה ברורה. הרשימה לא בהכרח מלאה, אלא מייצגת רק דברים שאני מכיר. 1. עיכובים בביצוע. עיכובים […]
1. סקירה
נושא הערבויות ושאר ההגנות בפרוייקטי הריסה ובנייה לא מוסדר מספיק טוב. עסקאות כאלה דורשות הגנות מעבר למה שמקובל בעסקאות רגילות של רכישת דירה חדשה מקבלן, אלא שאין התייחסות מספקת בחקיקה לנושא והרבה תלוי במו"מ שלכם. למעשה גם במקרה של רכישת דירה חדשה, ההגנות שהחוק מחייב לתת הן בעייתיות ולא מספיקות בכל התרחישים. לכן צריך להכיר […]
1. עסקאות קומבינציה, ריווחיות צפוייה ותקן 21
תקציר: הריסה ובנייה ופינוי בינוי הן עסקאות מטיפוס שנקרא "עסקאות קומבינציה." כדי לדעת אם עסקה כזו היא הוגנת צריך לדעת מהם אחוזי הרווח של היזם בפרוייקט. זה דורש דו"ח של שמאי מטעמכם. כמו כן, בד"כ חוזים להתחדשות עירונית מאפשרים שינויי תכנון, ולפעמים שינויים כאלה הופכים עסקה הוגנת לעסקה שאיננה כזו. כדי למנוע את זה צריך […]