תקציר: אם בבניין החדש יהיו שטחים שאינם למגורים, תהיה לכך השפעה על שווי הדירות בו. בפוסט הזה נעשה היכרות ראשונית עם הנושא. כדאי לקרוא קודם את הפוסט על חלוקת התמורה ביניכם.
שטחים בפרוייקט שאינם למגורים. שטחים כאלה יכולים להיות ממספר סוגים –
- שטחים מסחריים (למשל קומת קרקע עם חנויות, בתי קפה, מסעדות וכו'.)
- משרדים לבעלי מקצוע חופשי (עו"ד, רופא, מרפאת שיניים וכו'.)
- שטחים לשימוש ציבורי (למשל גן ילדים, בית כנסת וכו'.)
- וגם שטחים פתוחים לשימוש ציבורי (למשל חלק מהגינה שלכם שמשמש כגן משחקים.)
למה ששטחים כאלה יופיעו בפרוייקט שלכם? לפעמים העירייה דורשת שטחים כאלה כתנאי למתן היתר. לפעמים לדרישה הזו אין בסיס חוקי, אבל העירייה דורשת את זה בכל זאת וליזמים אין כוח או רצון להתנגד. לפעמים העירייה לא דורשת את זה כתנאי להיתר אלא כתנאי להקלות מסויימות (לדוגמא, ייתנו ליזם לבנות קומות נוספות אם הוא יפריש חלקים מהבניין לטובת הציבור הכללי.)
שטחים כאלה אינם פסולים קטגורית אבל יש להם השפעה מהותית על התחשיבים הכלכליים של העסקה, והם בד"כ פוגעים בשווי הדירות שסמוכות אליהם. דו"ח האפס שיכין השמאי שלכם עבור העסקה כולה אמור לציין את שווי השטחים שהיזם יקבל אבל לא בהכרח את שווי הדירות שאתם תקבלו, וכך ייתכן שלא תהיו מודעים לפגיעה הנ"ל.
כשאין שטחים שאינם למגורים. אם היזם שלכם אומר שהפרוייקט לא יכלול שטחים כאלה זה מפשט עניינים. במקרה כזה תדאגו שהחוזה אכן ימנע אפשרות כזו באופן מוחלט. ראיתי חוזים שבהם מצויין שלא יהיו שטחים מסחריים – זה לא מספיק. צריך להיות כתוב שלא יהיו שטחים שאינם למגורים, גם בתוך הבניין וגם בשטח הפתוח סביבו, גם בתכנון הראשוני שמוצג לכם וגם בשינויים עתידיים. לפעמים החוזים מאפשרים ליזם לבנות שטחים כאלה אבל מתנים את זה באישור הנציגות, או באישור רוב בעלי הדירות, וזה כמובן לא נחשב כמניעה מוחלטת. אם היזם לא מסכים לשנות את החוזה ולאסור על דברים כאלה באופן מוחלט, אתם צריכים להתייחס לכך כאל אפשרות ריאלית ולנקוט צעדים כדי שלא תיפגעו כלכלית.
כשיש שטחים שאינם למגורים. נניח עכשיו ששטחים שאינם למגורים הם אפשרות ריאלית. דבר ראשון כדאי לבדוק אם הדרישה לשטחים כאלה, שבד"כ מגיעה מהרשות המקומית, היא חוקית בכלל. העו"ד מטעמכם שמטפל בעסקה אמור לדעת את זה. אם היא לא חוקית, תבדקו את האפשרות החוקית להיאבק בדרישה הזו. אם היזם שלכם אומר לכם שהוא לא מעוניין במאבק כזה, אולי תמצאו יזם אחר שכן מעוניין.
אם הדרישה חוקית (או שגם אתם החלטתם לוותר על המאבק,) אתם צריכים לסכם עם היזם איזה סוג שטחים אתם מתירים, באיזה היקף ואיפה בבניין הם יהיו. האינפורמציה הזו אמורה לעבור לשמאי שלכם ולהיכנס לדו"ח האפס שלו. אם היזם מתכוון למכור חנויות או משרדים השמאי יצטרך להעריך את שוויים, שהוא שונה מהשווי של דירות מגורים. אם היזם ימכור דירות סמוכות לשטחים שאינם למגורים, השמאי יצטרך לנתח את ההשפעה על השווי שלהן.
בנוסף, היות ודו"ח האפס בד"כ לא כולל התייחסות לדירות החדשות שלכם, תדרשו מהשמאי שלכם גם הערכה שלהן, עם התייחסות להשפעת השטחים הנ"ל. אם שווי הדירות שלכם נפגע יש לכם כמה אפשרויות.
- שינויים תכנון ו/או בחלוקת הדירות – לדוגמא, אם השטחים הנ"ל הם חנויות בקומת הקרקע, אתם יכולים לדרוש שהדירות שלכם יועלו בעוד קומה אחת או שתיים, במטרה להרחיק אותן מהאיזורים הרועשים. אפשרות אחרת היא להגדיל את השטח של הדירות בקומות הנמוכות. תוודאו עם השמאי שלכם שהשינוי אכן מבטל את הפגיעה בשווי הדירות.
- פיצויים באמצעות שיפורי המפרט הטכני – מאפשרים עלייה מוגבלת יחסית בשווי הדירה.
- פיצויים במזומן – בנושא הזה צריך זהירות.
- ראשית יש עניין של הערכת הסכום. השמאי שלכם יכול להעריך את הסכום בזמן המו"מ, אבל היזם לא ישלם לכם לפני שיקבל היתר בנייה, והוא ישאף שמועד התשלום יהיה לאחר סיום מכירת הדירות. היות ומדובר בתהליכים ממושכים המחירים יוכלו להשתנות, ואיתם סכום הפיצוי הדרוש. לכן צריך להשאיר את הסכום פתוח ונתון לקביעתו של גורם אמין. היזם לא יאפשר שזה יהיה השמאי שלכם, ואתם לא אמורים להסכים שזה יהיה השמאי של היזם. גם שמאי מטעם הבנק המלווה לא בהכרח ייתן תוצאה אובייקטיבית. בנושא הזה צריך למצוא שמאי מוסכם על שני הצדדים ולאפשר לו לקבוע את הסכום.
- אח"כ יש את עניין מועד התשלום. בקצרה, אתם צריכים לקבל את הכסף בסמוך למועד ההערכה. היזם ישאף לכך שההערכה תתבצע קצת אחרי קבלת ההיתר אבל התשלום יתבצע רק בסיום הפרוייקט – אל תסכימו לזה. עד אז המחירים שוב יכולים להשתנות וכו'.
- בנוסף צריך לזכור שעל תשלומי מזומן חל מס שבח, ושיעורי המס תלויים מאוד בנתונים האישיים שלכם (מתי רכשתם את הדירה, האם השתמשתם בה למגורים, האם יש לכם דירות נוספות וכו'.) במצבים מסויימים המיסוי עלול להיות משמעותי מאוד. אמנם היזמים מספרים לכם שהם משלמים את כל המיסוי בגין הפרוייקט, אבל לפעמים הם מחריגים מזה תשלומי מזומן. לכן חשוב מאוד לבדוק שהחוזה קובע שתשלומי המיסים האלה יחולו על היזם, כך שאתם תקבלו את הפיצוי שנקבע במלואו.