תקציר: אני מניח שקראתם את הפוסטים הקודמים לגבי עסקאות קומבינציה ואחוז הקומבינציה. בפוסט זה נסתכל על התמורה הכוללת – כלומר, אותו חלק של הבניין החדש שמיועד לבעלי הקרקע המקוריים – ונדבר על כיצד לחלק אותה בינהם. כמו קודם, אנחנו מניחים שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח פלדלת. לא צריך להכיר את ההגדרה הזו לעומקה.
את נושא חלוקת התמורה אתם פוגשים לראשונה בשלב התכנון, הרבה לפני שיש דירות חדשות בנויות. כדי להדגים את הבעייה נדבר קודם על על חלוקת השטח.
חלוקת השטח. נניח לשם פשטות שהיקף הבנייה הכללי בפרוייקט שלכם ידוע – לדוגמא 1000 מ"ר פלדלת – ולא צפויות קומות נוספות או תוספות אחרות. ונניח שסיכמתם עם היזם שאחוז הקומבינציה במונחי שטח יהיה חצי. מכאן ידוע ששטח הדירות שלכם ביחד יהיה 500 מ"ר. השאלה היא איך השטח הזה יתחלק בין הדירות השונות. אם הדירות הקיימות הן שוות שטח הגיוני שגם הדירות החדשות יהיו כך, ואז שטח דירה חדשה יהיה פשוט 500 חלקי מספר בעלי הדירות. אבל אם הדירות הקיימות אינן שוות שטח זה לא כל כך פשוט. כיום נפוצות שתי צורות לחלוקת השטח –
- תוספת קבועה – שטח הדירה החדשה של כל אחד הוא כשטח הדירה הישנה פלוס תוספת מסויימת במ"ר, שקבועה וזהה לכל בעלי הדירות הישנות. למשל תוספת של 25 מ"ר לכולם.
- תוספת פרופורציונלית – דומה אבל התוספת היא באחוזים. לדוגמא, תוספת של 30% מהשטח לכל דירה.
ההחלטה בין תוספת קבועה לפרופורציונלית צריכה להילקח כבר בשלב מוקדם, כי היא משפיעה על התכנון. לדעתי הגישה הפרופורציונלית עדיפה בברור, ובשביל להסביר את זה נצא לרגע מתחום המקרקעים לתחום ההשקעות הכספיות.
חלוקת התמורה בהשקעות כספיות. נניח ששמעתם על פרוייקט מצויין להשקעה כספית שנותן רווח של 30% בשנתיים. רק מה, צריך להשקיע מיליון ש"ח ולכם אין את זה. אז אתם אוספים כמה חברים, כל אחד תורם קצת ובסוף אתם מגיעים ביחד למיליון. נניח עכשיו שהשקעתם ואכן, זכיתם בחזרה במיליון ושלוש מאות אלף. איך לחלק את הכספים בין המשקיעים השונים? כאן יש דרך מקובלת אחת, והיא לתת לכל אחד את מה שהשקיע פלוס 30%.
הדרך המקובלת אנלוגית למה שקראנו לו "תוספת פרופורציונלית." אפשר היה לחשוב על דרך אנלוגית ל-"תוספת קבועה", שבה כל אחד מקבל את הסכום המקורי שהשקיע, וכלל הרווחים (שלוש מאות אלף) מתחלקים באופן שווה בין המשקיעים. רק מה, לא שמעתי על השקעה כספית משותפת שהתנהלה בצורה הזו, ונראה שזה די נדיר. בעולם ההשקעות (הכספיות) זה מובן מאליו שמי שמשקיע יותר ומסכן יותר אמור גם להרוויח יותר, ושהרווח צריך להיות פרופורציונלי להשקעה המקורית. אני לא רואה סיבה שזה יהיה שונה במקרקעין.
חלוקת דירות אידיאלית. עסקאות קומבינציה דומות להשקעות כספיות, רק שבמקום להשקיע כסף כל אחד משקיע את הדירה שלו, שיש לה שווי מסויים, ובמקום לקבל כסף כל אחד מקבל דירה חדשה, שגם לה יש שווי מסויים. לטעמי חלוקת הדירות היא אידיאלית אם שווי הדירה החדשה גדול משווי הדירה הקיימת באותו שיעור אצל כולם (לדוגמא, שווי כל הדירות החדשות הוא 30% יותר משווי הדירות הקיימות.) בעצם זו החלוקה שהייתה מתקבלת אם העסקה הייתה כספית בלבד. לאנשים שמחזיקים דירה להשקעה חלוקה כזו צריכה להראות טבעית, ובת"א אלה לפעמים הרוב בבניין.
במקרקעין לא תמיד ניתן להגיע לחלוקה האידיאלית. קודם כל הערכת שווי של דירה זה לא דבר מדוייק לחלוטין, וגם תכנון הבניין החדש לא תמיד מאפשר להגיע לשם. אבל צריך לנסות להתקרב לשם ככל הניתן.
הגורם המוסמך להעריך שווי של דירות הוא שמאי. בפוסטים הקודמים כתבתי כמה פעמים על חשיבותו של דו"ח שמאי, אבל דו"ח כזה לעסקה בד"כ יעריך את שווי הדירות החדשות של היזם בלבד (כדי להעריך את ההכנסות הצפויות לו.) את הדירות החדשות שלכם, או הדירות הקיימות שלכם, הוא בד"כ לא יעריך, וזה לאו דווקא דבר טוב. במקרים פשוטים אולי אין צורך בזה, אבל בהרבה מקרים (שאת חלקם נזכיר בהמשך) יש כל מיני חריגות שמצריכות הערכה מקצועית. זה כמובן יעלה קצת יותר, היזם יתלונן שהוא צריך לשלם יותר לשמאי, ועורך הדין שלכם ינסה להניא אתכם מלהיכנס לפרטים הללו כדי למנוע וויכוחים מיותרים בין בעלי הדירות. אבל לדעתי, בהינתן איך שהתחום מתנהל בהווה, הדבר מומלץ. וויכוחים יהיו בכל מקרה, וכדי להגביר אמון כדאי לשפוך כמה שיותר אור על הנושא.
בחזרה לחלוקת השטח. הגורם החשוב ביותר בקביעת שווייה של דירה, אחרי המיקום בארץ, הוא השטח שלה. בקירוב ראשון שווי כל הדירות הקיימות אצלכם פרופורציונלי לשטח שלהן, וכנ"ל לגבי הדירות החדשות. לכן אם רוצים שהשווי יגדל באחוזים שווים אצל כולם צריך שהשטח יגדל כך, שזו בדיוק שיטת "התוספת הפרופורציונלית." לכן זו השיטה המומלצת בעיני.
לגישה הפרופורציונלית יש תמיכה מסויימת, לא ישירה, בחוק. למשל, לפי חוק המקרקעין התשלומים לוועד הבית לצורך תחזוקה צריכים להיות פרופורציונליים לשטח הרצפה של כל דירה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף. ואם מי שמחזיק דירה גדולה יותר אמור לשלם יותר לתחזוקה, הגיוני שהוא יקבל גם תוספת שטח גדולה יותר כשעושים התחדשות עירונית. מה שכן, לא בכל הבניינים מקפידים על הוראות החוק בנושא הזה.
למרות שמדובר בשיקולים כלכליים פשוטים הציבור לא כל כך ער להם. ראיתי כבר מקומות שבהם אנשים שכן מבינים קונים דירות להשקעה ובוחרים דווקא את הדירות הקטנות יותר, אח"כ יוזמים פרוייקט שבו התוספות אחידות כמובן, ובסוף מרוויחים אחוזי רווח פנומנליים על חשבון השאר. לדעתי זה חבל.
מדידת השטח. עד כה הנחנו שאתם יודעים את שטח הדירות שלכם, אבל שטח דירה זה מושג בעייתי ומרובה הגדרות. מאז 2008 ישנה הגדרה סטנדרטית שמכונה שטח פלדלת אבל הנתונים בטאבו ו/או בעירייה הם עדיין לפי הגדרות ישנות שונות. לכן מקובל, כשהמו"מ ביניכם לבין היזם נהיה רציני ולפני שהחוזה נחתם, שהוא יממן מדידה מסודרת של הדירות ע"י מודד מוסמך. תקפידו על זה, על כך שהתשריטים של המודד יימסרו לכם ויצורפו לחוזה, ושהמודד יציין עליהם את שטח הפלדלת של הדירה באופן ברור. אל תסכימו לקבל נתונים שכתוב לידם שטח נטו, ברוטו, עיקרי, או כל מושג אחר פרט לשטח פלדלת.
בגלל עלותו של מודד מוסמך, היזם בד"כ לא יממן מדידה כזו בשלבים התחלתיים. אבל הרי בשביל המו"מ אתם צריכים כבר מההתחלה נתונים בדיוק סביר, אז מה עושים? הפתרון בד"כ הוא לבצע מדידה גרפית מהתשריט המצורף להיתר הבנייה המקורי, כשצריך גם לבדוק אם ניתנו במהלך השנים היתרים לשינויים שונים ולהתחשב גם בהם. אתם יכולים לעשות את זה בעצמכם, אבל אם יש לכם שמאי הוא יעשה את זה בעצמו. למעשה זו השיטה הרגילה שלהם להעריך שטח של דירות קיימות, כשלזה הם אמורים להוסיף ביקור בשטח ומדידה מדגמית כלשהי כדי לוודא שאין חריגות בנייה משמעותיות. על חריגות כאלה נדבר בהמשך.
גורמים אחרים שמשפיעים על השווי. שווי הדירה מושפע לא רק מהשטח. הגורם השני בחשיבותו הוא בד"כ הקומה. כדאי להבדיל בין דירות רגילות לבין דירות גג, גן, או דירות שכוללות שטחים תת קרקעיים (שיכולות גם להיות כולן תת קרקעיות.) בדירות רגילות ההשפעה של הקומה היא מוגבלת יחסית. בת"א, כשמדובר בבניין חדש, המחיר למ"ר בדירות רגילות עולה בערך ב-2% עם כל עליית קומה. לכל הפחות זה הנתון שאני מכיר בבניינים חדשים שאינם מגדלים, ואני מניח שבמגדל המצב דומה בקומות הנמוכות יחסית. בבניינים ישנים הנתון המספרי יכול להיות שונה, ואם אין מעלית ייתכן שככל שעולים בקומות המחיר למ"ר דווקא ירד.
בהריסה ובנייה הבניין החדש מקבל בד"כ תוספת מוגבלת של קומות ביחס לישן, ואין יותר מדי חופש בנושא. הסידור המקובל הוא שאנשים שדירותיהם הקיימות הן רגילות יקבלו דירות רגילות גם בבניין החדש, כשבד"כ כולם עולים מספר זהה של קומות כלפי מעלה, בד"כ אחת או שתיים. אני לא יודע אם זה הסידור שהכי שומר על עלייה פרופורציונלית בשווי, אבל זה סידור סביר למדי. בפינוי בינוי, היכן שבונים מגדלים של עשרות קומות, ייתכנו סידורים גמישים יותר.
לדירות גג או גן יש מחיר יותר גבוה למ"ר. במקרים שאני מכיר המחיר למ"ר הוא כ-10% יותר מהמחיר בדירות רגילות בקומות הרלבנטיות, ולזה צריכים להוסיף את המחיר של הגינות המוצמדות או המרפסות הפתוחות הגדולות שמאפיינות פנטהאוסים. אלה יכולים להוסיף עוד 10% לשווי הדירה כולה ואולי יותר. אם יש אצלכם בבניין הקיים דירות כאלה, או אם יש בעלי דירות שאמורים לקבל דירות כאלה בבניין החדש, כדאי לערב שמאי ולבדוק שעליית השווי לא יוצאת מפרופורציה. אם יש בעייה, אפשר לנסות לאזן אותה עם תוספות שטח גדולות או קטנות יותר.
מצד שני, לשטחים תת קרקעיים יש מחיר נמוך יותר למ"ר באופן משמעותי. זה נכון גם אם מדובר בדירה שכולה תת קרקעית, וגם אם מדובר בדירת דופלקס שחלקה בקומת הקרקע וחלקה מתחתיו, שאז המחיר למ"ר שונה משמעותית במפלסים השונים. בעל דירה תת קרקעית שמקבל דירת קרקע, מרוויח מעליית הקומה הרבה יותר מבעלי דירות רגילות, ואפשר לשקול לאזן את זה עם תוספת שטח פחותה יותר. ושוב, אם יש אצלכם דירות כאלה, כדאי לערב שמאי.
מעבר לשטח ולקומה יש כמובן גורמים נוספים. למשל כיווני אוויר, או נוף. לפעמים מדובר בהשפעות זניחות, לפעמים לא. עד כמה שאני יודע כיוון אוויר שלישי לא מוסיף הרבה לשווי של דירה, אבל כיוון אוויר שני אולי כן. לגבי נוף, הרי שנוף לים מוסיף לא מעט. אם יש ספק, אתם כבר יודעים למי לפנות.
שטחים שבנויים ללא היתר ושימושים חורגים. לפעמים בעלי דירות מרחיבים את הדירות שלהם ללא היתר. אלה יכולים להיות בעלי דירות קרקע שמחליטים להוסיף חדר, בעלי דירה רגילה שמחליטים לסגור מרפסת, בעלי דירת פנטהאוס שמחליטים להוסיף חדר על חשבון המרפסת הגדולה שלהם וכו'. בצורה דומה, לפעמים בעלי דירות קרקע מספחים לעצמם חלק מהחצר המשותפת ללא היתר. מי שמוסמך לבדוק דברים כאלה הוא השמאי, שבוחן את ההיתר המקורי וגם היתרים לשינויים שונים שניתנו לאורך השנים, אם ניתנו.
ככלל, חישוב התמורה צריך להיות מבוסס רק על מה שבנוי בהיתר. למשל אם הסכמתם ששטח הדירות החדשות יהיה כשטח הישנות פלוס 30%, צריך להוסיף 30% רק למה שבנוי בהיתר. ואם מישהו סיפח לעצמו חלק מהחצר וטוען שיש לו דירת גן, צריך פשוט להתעלם מזה.
לפעמים מגלים חריגות משמעותיות יותר. זה נדיר אבל לפעמים מגלים שבבניין שלכם יש קומות שלמות שבנויות ללא היתר, ואולי אפילו הבניין כולו בנוי ללא היתר. דברים כאלה יכולים לסכן את הפרוייקט כולו, והם בוודאי מחוץ לתחום ההבנה שלי. אם זה המצב אצלכם אתם חייבים ייעוץ של עו"ד מומחה.
לפעמים החריגות הן לא במה שבנוי אלא בשימוש בו. למשל ייתכן שדירה מסויימת נבנתה במקור כמשרד או כמחסן, אבל משתמשים בה למגורים שלא כחוק. בהיתר הבנייה המקורי רשומים השימושים המותרים, והשמאי אמור לבדוק גם את זה (וגם היתרים לשימוש חורג או שינוי יעוד שניתנו, אם ניתנו.) השווי של דירה כזו נמוך כמובן משווי של דירה רגילה. אי אפשר להתעלם מדירות כאלה לחלוטין, אבל אפשר להביא את הבדלי השווי בחשבון בקביעת התמורות.
פשרנות. אחרי שהתחשבנו בכל הגורמים, חשוב גם לזכור שמקרקעין זה לא תחום מדוייק, ולא תמיד אפשר להגיע למצב שכולם מרוויחים בדיוק את אותם אחוזים. אם לדעתכם מגיע לכם עוד 50 אלף ש"ח, בזמן שהרווח הכולל שלכם מהעסקה הוא בערך מיליון ש"ח, אני לא בטוח ששווה לפוצץ על זה עסקה. אם הכל התנהל ביושר ובשקיפות, אתם לא חייבים לעמוד על קוצו של יוד. קחו גם את זה בחשבון.
שלום נעם
נהניתי לקרוא מס' מאמרים שלך בעניין
לגבי חלוקת התמורות בפינוי בינוי רצוני לשתף אותך בשני נקודות שבהם אני סבור אחרת ממך.
אציין שאני נציג דיירים של פינוי בינוי במתחם בו אני מתגורר וכגילוי נאות עסקתי רבות בעניין של חלוקת התמורות בבניין למרות שדירתי היא ממוצעת לא גדולה מידי ולא קטנה מידי כך שאיני רואה את עצמי כנוגע בסוגייא זו.
א. המשוואה לעולם המסחר לדעתי לא בהכרח נכונה מאחר ובעיסקת פינוי בינוי אתה מוכרח לשותפים מסויימים והם השכנים שלך ואין לך אפשרות להביא "משקיעים מבחוץ" יש משמעות גדולה לדעת השותפים ולא בהכרח תמיד היא זהה לשלך ומאחר ואתה צריך להשיג את הרוב הנדרש בחוק תלוי מאוד מה דעת רוב השכנים ובמידה ויש במתחם קצת בעלי דירות גדולות והרבה בעלי דירות קטנות הרי שהרוב ידרשו שהנוסחה תהיה לטובתם והדרישה תהיה מוצדקת כי הם אלו שמביאים את היתכנות הפרוייקט.
(המשל מעולם ההשקעות נכון רק כשהפרמטר היחיד להיתכנות ההשקעה זה הכסף, אך כשהפרמטר הוא אחוז חתימות אז אדרבה הנוסחה שמביאה את אחוז החתימות הנדרש היא הקובעת לנכונות העיסקה)
אגב גם בקביעת המחוקק לגבי הרוב הנדרש בפינוי בינוי אנחנו רואים שעיקר ההתייחסות היא כלפי רוב בעלי הזכויות (80%מבעלי הזכויות {אגב יש למיטב ידיעתי גם איזכור לרוב בעלי הזכויות בחוק אך הוא קטן מאוד ובכל אופן דורש גם רוב ייחוסי גדול במנין בעלי הדירות}) ולא 80% אחוז במ"ר שבמתחם או 80% בשווי מהדירות שבמתחם. מהחוק הנ"ל אנו רואים שייחסי השותפות לצורך כפיית השותפות בהשקעה היא לפי מנין בעלי דירות ולא לפי שווי.
(כמו"כ חשוב להדגיש שגם אם מתייחסים לשווי לא בהכרח אדם ששיפץ את דירתו במפרט עשיר ביותר מגיע לו יותר כי במקרה זה הוא אישית השקיע יותר אך ההשקעה לא מתורגמת במתן זכויות יתר בפרוייקט והדבר דומה למשקיע שלצורך השקעתו נאלץ "לשבור פיקדון" והפסיד הרבה כסף מול משקיע שהיה לו "כסף נזיל" ולא הפסיד כסף שאין שום הבדל ביניהם ברווח. והכלל בזה שאנחנו מסתכלים מה שווי ש"קרן ההשקעה" קיבלה ולא מה "אתה" השקעת ובפינוי בינוי הפרוייקט קיבל מס' יח"ד ומס' מ"ר ולא משנה כלל מה היה המצב הפיזי של הדירה. לפי הנ"ל גם במידה והרווח מתחלק באחוזים זה רק כלפי גודל הדירה ולא כלפי שווי שנובע מגובה הדירה או משיפוץ וכדו'.
אגב יש על כך פסיקת בימ"ש שהחלוקה (בעיסקה מעין זו) היא לא לפי שווי שנגזר מקומה או מהשקעה בשיפוץ ואפי' לא מהשקעה בהגדלת הדירה בהיתר (ועל זה הסעיף הבא) אלא לפי החלק הייחסי בשטח.
כמו"כ גם במדיניות העיריות בשנים האחרונות להגביל את התמורה בפינוי בינוי למ"ר קבוע לדוגמא בת"א ל12 מ"ר בירושלים יש הנחיה על 25 מ"ר. אנו רואים שהרשות רואה את הצורך וההיגיון להגביל את התמורות והיא תולה את זה במ"ר קבוע ליחידת דיור ללא קשר כלל לגודל הדירה.
ואגב מהנחיות אלו די מתייתר כל הפולמוס בנוסח חלוקת התמורות.
ב. מתוך הדברים שלך אולי משתמע שככל ובעל דירה הרחיב את דירתו בהיתר מגיע לו יותר באחוזים לפי ההנחה שהתמורה מתחלקת באחוזים.
בנקודה זו אני ממש לא מסכים אא"כ הנ"ל שילם דמי איזון על ההרחבה ושינה את הנסח טאבו (ולא רק הוציא היתר) וככל שהמשמעות שהוא "קנה" משכניו את החלק העודף אז אולי הוא במצב של דירה גדולה מלכתחילה,
אך ככל שמדובר במקרה שלא שולם דמי איזון כפי שקורה בהרבה מקומות אדרבה ההיגיון נותן שהנ"ל ייתן לחביריו לקחת כנגד מה שהוא לקח בהתחלה, (לדוגמא אם הנ"ל בנה ממ"ד של 12 מ"ר קודם ייתן לחביריו לקבל בעיסקה את אותם זכויות של 12 מ"ר ורק אח"כ יתחילו לחלק את "העוגה" בשווה כמו שברור שלאחר שא' בנה וחבירו רוצה גם לבנות כמותו יש לו את מלוא הזכות לכך והראשון אינו יכול להתנגד או לדרוש תשלום כל שהוא{כמובן שהטיעון שהראשון השקיע כסף אינו טיעון כלל כי השקעתו של הראשון לא תרמה כלל לשותפות}). וגם אם משום מה מסכימים השכנים לתת לכולם בשווה בוודאי שאין לו מה לדרוש חלוקה לפי אחוזים, שפירושה של דרישה זו היא קיבלתי ממך מתנה ועכשיו אני דורש ממך שתתן לי אחוזים על המתנה ותפסיד עוד מהקרן שלך מה שלא היית מפסיד אילולי המתנה,
דרישה זו מלבד שהיא בלתי מוסרית (בלשון צנועה) היא גם לא נכונה משפטית מאחר ובניה נוספת אינה משנה את האיזון בבעלות בחלק המשותף אלא רק מאפשרת שימוש יתר של יחיד הבעלים בשטח המשותף (אגב בהתירי בניה מופיע שאין בהיתר כדי לקבוע בעלות על השטח).
על מקרה זה מתייחס פסיקת ביהמ"ש שצויין לעיל בהערה א. שאין אחוזים על תוספת בניה אלא לפי חלק היחסי בשטח המשותף.
וככל שנקבע "חלוקה לפי אחוזים" הכוונה היחידה היא אחוזים לפי הבעלות בחלק המשותף, שזה קיים רק בהבדל של דירות בבניה המקורית ולא בהרחבה בהיתר. וכאן אולי צודק ההיגיון שאתה טוען במאמר שלך שראוי לקבוע חלוקה לפי אחוזים שיש לכל משקיע בהשקעה. (כמובן על זה נכתב הערה א. שגם זה לא בהכרח נכון.)
אני חוזר ואומר תודה רבה על המאמרים הבהירים והנפלאים שלך.
קודם כל תודה על התגובה המושקעת.
חלוקת התמורה לפי שווי ובצורה פרופורציונלית כמו שאני מתאר היא סוג של אידיאל, לפחות לדעתי. כמובן שאם רוב שכניך מעוניינים בחלוקה אחרת תיאלץ להתחשב בדעתם, כי שכנים קשה להחליף, אבל לדעתי כדאי לפחות לנסות לשכנע אותם ללכת בכיוון הזה.
לגבי הרוב הדרוש אתה לא מדייק. בהריסה ובנייה החוק אמנם דורש חתימות של 80% מבעלי הזכויות, אבל הוא גם דורש שיהיו בבעלותם 80% מהרכוש המשותף. בעלות ברכוש המשותף נקבעת באופן יחסי לשטח הדירה, וכמובן שהשטח קורלטיבי מאוד לשווי. בפינוי בינוי צריך שיהיו בבעלותם 75% מהרכוש המשותף. גם תשלומי וועד הבית צריכים להיות פרופורציונליים לשטח, וככה גם ההשתתפות בתיקונים ושיפוצים, אלא אם כתוב אחרת בצורה מפורשת בתקנון הבית המשותף שלכם. לא תמיד מקפידים על זה, אבל זה החוק. זה גם מסביר את פסיקת בית המשפט שהזכרת. השטח הוא יותר פשוט לשימוש מאשר השווי המדוייק, אבל הוא די דומה לו באופי.
לגבי שיפוצים אכן לא תמיד מתחשבים בזה, כי התחשבנות מדוייקת היא מסובכת וההשפעה הסופית לא גדולה, אבל לפעמים כן מתחשבים. למשל אם יש מספר בניינים ובאחד מהם הבעלים התקינו מעלית, זה לפעמים משפיע ולפעמים לא, תלוי בבעלים.
לגבי הנחיית עיריות שונות לתוספת שטח מקסימלית אחידה בפינוי בינוי – זה אכן מסבך עניינים, אבל עדיין אפשר ללכת בכיוון של תוספת פרופורציונלית. למשל בת"א אם לא ניתן לתת 12 מ"ר לכולם אפשר לתת לחלק פחות, ולעשות את זה פרופורציונלית לשטח או לשווי. אפשרות אחרת היא לזכור שניתן לתת תמורות גם בכסף, ולפעמים הרבה, ואפשר להשתמש בזה כדי להגיע לפרופורציונליות או קרוב אליה. הכל תלוי בכדאיות הכלכלית ליזם בפרוייקט הספציפי, לפי דו"ח שמאי מטעמכם.
לגבי הרחבות אני אכן מניח שהמרחיב עשה את זה בהיתר, תוך מתן תשלומי איזון אם צריך. לא תמיד צריך – למשל אם לכל הדירות יש זכויות הרחבה דומות והמרחיב לא חרג מהזכויות שלו, אז לא צריך. במצב כזה מי שהרחיב את דירתו צריך לענ"ד אכן לקבל יותר, כי הרי הוא השקיע בבנייה ולא עשה את זה על חשבון אחרים. שים לב ששווי דירה שהורחבה יהיה כאן גדול יותר משווי דירה שלא הורחבה, אבל ההבדל יותר קטן ממה שאתה מצפה. הדירות שלא הורחבו הן בעלות פוטנציאל הרחבה, וזה מעלה את שוויין בהתאם ומקטין את הפער. אם המרחיב היה צריך לשלם תשלומי איזון ולא שילם אפשר להביא גם את זה בחשבון, למשל ע"י הורדת הסכומים שלא שילם משווי הדירה שלו.
לגבי השפעה של הרחבה על החלק היחסי של הבעלים ברכוש המשותף אני פחות בקיא. הדעת נותנת שאם הוא לא היה צריך לשלם תשלומי איזון אז חלקו לא ישתנה, ואם היה צריך אז חלקו יגדל. אני לא בטוח מה החוק אומר בנושא, ועוד פחות בטוח מה קורה בפועל.
שמחתי לעזור.
לגבי חישוב הפיצוי עבור שטחי גגות מוצמדים ומרפסות בפנטהאוזים – לא מחשבים לפי אחוז משטח הדירה כפי שמופיע בכתבה, אלא משתמשים במקדם המרה בהתחשב בשטח הגגות בפועל.
המקדם המקובל הוא 0.4 או 0.5 , כלומר: חצי או 40% משטח הגג הקיים מתורגם לתוספת שטח בנוי בדירת התמורה.
בעקרון הפוסט הזה הוא רק על שטחי הדירה עצמם, או מה שנכלל בשטח הפלדלת, וזה לא כולל מרפסות, מחסנים, גגות מוצמדים וכו'. לגבי מרפסות ומחסנים אפשר לקרוא יותר בפוסט http://www.noamneer.com/2019/08/03/%d7%a2%d7%a1%d7%a7%d7%90%d7%95%d7%aa-%d7%a7%d7%95%d7%9e%d7%91%d7%99%d7%a0%d7%a6%d7%99%d7%94-%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%a2%d7%9c-%d7%94%d7%aa%d7%9e%d7%95%d7%a8%d7%94/
אכן יש שימוש במקדמי המרה, והמקדם שרשמת לגבי שטח הגג נראה הגיוני למדי.