15 שנה עברו מאז ההתנתקות. הוויכוח עליה אף פעם לא נעלם מהשיח הציבורי, אבל לרגל התאריך הוא הגיע למעין שיא קטן. כשלעצמו זה לאו דווקא דבר רע, אלמלא טענות רבות כנגד ההתנתקות היו מבוססות על חצאי אמיתות והטעיות. חלקן התקבלו כעובדה גם אצל תומכי התכנית, כנראה שזו דרכה של דמגוגיה שחוזרים עליה שוב ושוב. לכן […]
הכנסת חמץ לבתיה"ח, פסיקת בג"ץ ותשובות לרב נבון
נתחיל קצת רקע. בשנים האחרונות התחילו מאבטחי בתי החולים בארץ לבדוק בחפצי הבאים כדי לוודא שהם לא מכניסים חמץ לבית החולים בפסח. נגד המדיניות הזו הוגש בפברואר 2018 בג"ץ (בעצם שניים שאוחדו אח"כ.) שנתיים וקצת אח"כ, בתאריך 30.04.20 ניתנה פסיקה בנושא, שקבעה שהמדיניות הזו איננה חוקית וביטלה אותה. את הפסק המלא תוכלו לקרוא כאן. מדובר […]
האם בג"ץ פסק בעבר שעל ממשלת מעבר אין מגבלות?
בעקבות הבלאגן הפוליטי, ופרשת דן אלדד בין היתר, נשמעות ברשת טענות שבג"ץ פסק בעבר, בתקופת אהוד ברק כראש ממשלה, שעל ממשלת מעבר אין מגבלות, ואילו כיום הוא פוסק להיפך, וזאת מן הסתם בגלל ההטייה הפוליטית של השופטים. טענה קשה, אבל האם היא נכונה? ובכן, לא. קודם כל קצת היסטוריה – בשנת 2000 התפטר אהוד ברק […]
3. עוד כמה פרטים
פוסט זה מניח שקראתם את פוסט הסקירה ואת פוסט הבעיות המבניות. המטרה שלנו כאן היא להסביר קצת יותר לעומק איך ערבויות עובדות, ולהסביר כשלים שונים שיכולים לצוץ ושניתן לפתור אותם עם ניסוחים נכונים. כפי שכבר הסברנו, ערבות היא מסמך משפטי, חתום ע"י הערב, שמתחייב כך לעשות משהו עבורכם אם היזם לא עומד בהתחייבות כזו או […]
6. הצמדה וניוד של זכויות בנייה
הצמדת זכויות בנייה. חלק זה הוא המשך ישיר של החלק על שטחים מוצמדים בפוסט מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים. המיקוד הוא בזכויות בנייה על הגג, אבל הדברים דומים גם לגבי זכויות בנייה אחרות. זכויות בנייה לא מנוצלות בבניין קיים. נתחיל בלדבר על בית משותף רגיל שיש בו זכויות בנייה נוספות, בלי קשר לתמ"א. דמיינו לעצמכם בניין […]
5. מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים
בפוסט הזה נמשיך לדון בגורמים שמשפיעים על שווי הדירה ולא הוזכרו עד כה. כל הערכה שמאית של שווי הדירות החדשות (או הישנות) צריכה להתייחס לגורמים האלה במפורש. גם החוזה שלכם מול היזם צריך להתייחס לגורמים האלה במפורש ולקבוע בברור מי יקבל מה. אנחנו ממשיכים להניח שמדובר בפרוייקט למגורים בלבד. לפני הקריאה כדאי לעיין בפוסט על […]
4. שטחים שאינם למגורים
תקציר: אם בבניין החדש יהיו שטחים שאינם למגורים, תהיה לכך השפעה על שווי הדירות בו. בפוסט הזה נעשה היכרות ראשונית עם הנושא. כדאי לקרוא קודם את הפוסט על חלוקת התמורה ביניכם. שטחים בפרוייקט שאינם למגורים. שטחים כאלה יכולים להיות ממספר סוגים – שטחים מסחריים (למשל קומת קרקע עם חנויות, בתי קפה, מסעדות וכו'.) משרדים לבעלי […]
3. חלוקת התמורה ביניכם
תקציר: אני מניח שקראתם את הפוסטים הקודמים לגבי עסקאות קומבינציה ואחוז הקומבינציה. בפוסט זה נסתכל על התמורה הכוללת – כלומר, אותו חלק של הבניין החדש שמיועד לבעלי הקרקע המקוריים – ונדבר על כיצד לחלק אותה בינהם. כמו קודם, אנחנו מניחים שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח פלדלת. לא צריך להכיר […]
2. אחוז הקומבינציה
פוסט זה מניח שקראתם את הפוסט הקודם לגבי עסקאות קומבינציה. כמו שהסברנו שם המדד המדוייק ביותר להוגנות של עסקה הוא אחוז הריווחיות, שאותו צריך לחשב שמאי מקצועי. אבל יש גם כללי אצבע פשוטים יותר שאפשר לעבוד איתם בשלבים התחלתיים, שנסביר כאן. אנחנו ממשיכים להניח שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח […]
2. בעלי מקצוע מטעמכם – מפקח בנייה
בנוסף לעו"ד, ישנם כמה בעלי מקצוע נוספים שחשוב שילוו אתכם בפרוייקט. בפוסט זה נדבר על אחד כזה – מפקח הבנייה. המפקח אמור ללוות אתכם החל משלב המו"מ, וכלה בשנה-שנתיים אחרי מסירת הדירות. אמור להיות לו חוזה רק מולכם, לא מול היזם, ולכן הוא נקרא "מפקח הבעלים." שכרו בד"כ משולם ע"י היזם, כפי שהדבר נעשה לגבי […]