פוסט זה הוא המשך של הפוסט הראשון בנושא הערבויות. בפוסט הזה נתמקד בבעיות מבניות במערך הערבויות המקובל, שאינן קשורות דווקא ליזם או לפרוייקט מסויים ושקשה מאוד לפתור אותן באופן מלא. נציג בו כמה תרחישים שאני מכיר, שבהן הבעיות המבניות מתבטאות בצורה ברורה. הרשימה לא בהכרח מלאה, אלא מייצגת רק דברים שאני מכיר.
1. עיכובים בביצוע. עיכובים של כמה חודשים ועד שנה הם ככל הנראה דבר נפוץ למדי, שמערך הערבויות הרגיל אמור לדאוג שלא תיפגעו ממנו. אבל צריך להביא בחשבון גם עיכובים גדולים יותר שיכולים לקרות אם היזם שלכם ייכנס לקשיים פיננסיים. במצב כזה הוא פשוט יתעכב בעבודות כל זמן שאין לו כסף, וזה מצב שיכול להימשך גם שנים. הייתם מצפים שיהיה איזשהו גבול לעיכוב האפשרי, שאחריו תוכלו למשל לפדות את ערבות חוק המכר, "לצאת" מהפרוייקט ופשוט לקנות דירה במקום אחר, נכון?
אז זהו, שבד"כ אין גבול כזה.
כפי שכבר אמרנו ערבות חוק המכר מבוססת על נוסח סטנדרטי שמופיע בתקנות. תנאי המימוש של ערבות חוק המכר מופיעים בסוף העמוד הראשון ותחילת העמוד השני, תחת הכותרת "מהות הערבות." כפי שניתן לראות בהם, המימוש הוא במקרים שבהם יש מניעה של ממש להעברת הדירה לידיכם. לדוגמא אם מוטל עיקול, צו הקפאת הליכים או משהו דומה, שבגללם היזם איננו יכול להעביר לידיכם את הדירה, או אם יש מניעה מוחלטת להעברת הדירה מסיבות אחרות. עיכוב זמני אינו נחשב מניעה כזו, לא משנה כמה זמן הוא לוקח. גם אם הוא לוקח שנים.
אוקיי, אז נעזוב את ערבות חוק המכר. לפרוייקט יש מוסד מלווה, שבד"כ משקיע כספים בפרוייקט ולכן מעוניין שהוא יסתיים בהצלחה. כמו כן יש לו סמכות להחליף יזם במקרים שונים. האם יש גבול לעיכוב האפשרי שמעבר לו המוסד המלווה ישתמש בסמכותו ויחליף יזם?
ובכן, בד"כ אין גבול כזה. המוסד המלווה אולי יחליף יזם מתישהו, אבל אין בד"כ מועד שבו הוא חייב לעשות את זה והוא יכול להחליט שכדאי לו לחכות כמה שנים ולראות אולי היזם שלכם יתאושש בעצמו. רק אם חלו התנאים למימוש ערבות חוק המכר המוסד המלווה חייב להתערב, והוא בד"כ יכול לבחור בין לאפשר לכם לפדות את ערבויות חוק המכר לבין להכניס יזם חלופי.
לנושא זה יש פתרון חלקי, בדמות הכנסת שיפורים בנוסח ערבות חוק המכר. ניתן להוסיף לנוסח הערבות עילת מימוש נוספות, לדוגמא איחור של תקופה ברורה ומוגדרת במסירת הדירות. אם הערבות שלכם משופרת וכוללת עילת מימוש כזו, והיזם אכן איחר מעבר לתקופה המוגדרת, המוסד המלווה חייב לאפשר לכם לפדות את הערבות או להכניס יזם חלופי. אלא שהפתרון הזה חלקי ובעייתי משתי סיבות –
- הגופים שנותנים את ערבויות חוק המכר הם בנקים וחברות ביטוח, ואלה לא אוהבים לתת ערבויות משופרות. כדי שבאמת תקבלו ערבות כזו אתם צריכים לדאוג שהחוזה שלכם מול היזם ינוסח בצורה שתקשה על ביצוע הפרוייקט ללא השגת ערבות כזו. בפרט, אם החוזה שלכם דורש שיפורים כאלה אבל "בכפוף לאישור הבנק," ספק אם תקבלו שיפורים כלשהם.
- גם אם קיבלתם ערבות כזו, אתם עלולים לגלות שהסכום שתקבלו בעת מימוש לא מספיק למטרתו המוצהרת, שהיא קניית דירה דומה לזו שהייתם אמורים לקבל. במילים אחרות, אם תממשו את הערבות תצטרכו לספוג קנס מסויים, ולכן הדבר לא משתלם ועדיף כבר לחכות להשלמת הפרוייקט. נסביר את זה בנפרד.
2. סכום לא מספק ומיסוי בעת פדיון ערבות חוק המכר. תנאי המימוש של ערבות חוק המכר מאוד מצומצמים. בד"כ אנשים פשוט מחכים עד שהיזם יתאושש או שהמוסד המלווה יואיל בטובו להביא יזם חלופי. אבל אם במקרה תוכלו (או תיאלצו) לממש את הערבות אתם עלולים לגלות שהסכום שתקבלו לא מספיק למטרתו המוצהרת. אני מכיר שלוש סיבות לזה –
- הערבות אמורה להיות בשווי הצפוי של הדירה החדשה, כשזה בד"כ מוערך ע"י שמאי מטעם המוסד המלווה. שמאים כאלה בד"כ מעריכים בחסר מסויים את השווי.
- סכום הערבות לא צמוד למדד מחירי הדירות אלא למדדים אחרים. נוסח הערבות מאפשר הצמדה למדד תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן או מטבע חוץ כלשהו, כפי שרואים בעמ' השני של נוסח הערבות תחת הכותרת "הפרשי הצמדה." ההצמדה המקובלת ביותר היא ההצמדה למדד תשומות הבנייה, והיא כנראה העדיפה מן השלוש. אולם מחירי הדירות יכולים להשתנות גם בלי קשר למחירי תשומות הבנייה. סכום הערבות בד"כ נקבע לפי הערכת שמאי המוסד המלווה מעט לפני החתימה על הסכמי הליווי, שנחתמים לא הרבה לפני תחילת העבודות, והאפשרות לפידיון הערבויות מגיעה (אם בכלל) כמה שנים אח"כ, כך שאתם עלולים לגלות שהערבות נשחקה משמעותית.
- בעת פדיון הערבויות יחול עליכם מס שבח. ההתחייבות של היזם לשלם את המיסים בד"כ לא כוללת את התרחיש הזה, והפטורים הרגילים להתחדשות עירונית או לדירה יחידה לא חלים כאן. מס השבח הוא מס מסובך ותלוי בכל מיני פרמטרים אישיים, לכן קשה לדעת איזה סכום תצטרכו לשלם או מה יהיה אחוז המיסוי, אבל ככל שהדירה נקנתה לפני יותר זמן ככה המיסוי גדל ובמקרים מסויימים הוא עלול למחוק את רוב הרווח שציפיתם להפיק מהפרוייקט.
(2.2.20 הערה : בערך שנה אחרי פרסום הפוסט שלי החליטו בכלכליסט לפרסם גם כן כתבה בנושא מיסוי הערבויות. ובכן, נחמד מצידם, לא אומר שלא, אבל תזכרו איפה שמעתם את זה קודם. כמו כן, מה עם שאר הבעיות?)
פתרון חלקי הוא לדרוש תוספת של כך וכך אחוזים לערבות חוק המכר. למשל תוספת של 5% מתחילה להיות מקובלת, אבל היא תכסה רק את הנקודה הראשונה. בשביל להגן ממס שבח אתם צריכים קודם כל לדעת כמה מס תצטרכו לשלם, ובשביל זה תצטרכו ייעוץ של יועץ מס מטעמכם. אח"כ תוכלו לדרוש תוספת מתאימה לערבות. בכל הנוגע להצמדה, עד כמה שידוע לי פשוט לא ניתן לקבל הצמדה למחירי הדירות. אפשר לחשוב על תוספת נוספת של ככה וככה אחוזים כדי להתמודד עם עלייה צפוייה, ולקוות שהעלייה הגדולה של 2008-2013 לא תחליט לחזור על עצמה דווקא בזמן הפרוייקט שלכם.
3. הפרוייקט נתקע והמוסד המלווה לא מעוניין להשלים אותו. כמו שציינו בפוסט הקודם, ליווי פיננסי הוא מנגנון הגנה נוסף מעבר לערבויות חוק המכר, והמוסד המלווה מסוגל לדאוג להשלמת הפרוייקט אם היזם נקלע לבעיות. אבל, זה לא אומר שהוא מחוייב לעשות את זה. הסכמי ליווי סטנדרטיים לא מחייבים אותו לעשות את זה, הוא יכול להחליט שהוא לא מעוניין בכך ובמקום זה לאפשר לכם לפדות את ערבויות חוק המכר, ואז אתם חוזרים לכל הבעיות שבסעיף הקודם.
עד כמה שאני יודע, נכון להיום לבנקים יש מדיניות ברורה של להביא פרוייקטים להשלמה. אבל, זו לא בדיוק מחוייבות משפטית. לגבי מוסדות מלווים אחרים אני לא ממש יודע.
4. ליקויי בנייה חמורים. קו ההגנה הראשון במקרה של ליקויי בנייה הוא ערבות הבדק, אלא שמדובר בערבות עם שתי חולשות רציניות –
- סכום הערבות הוא בד"כ צנוע יחסית, בערך כ-5% מעלות בניית הדירות שלכם (בלי להחשיב את בניית דירות היזם, החניון וכו'.) במקרה של קריסת מרפסות, בעיות שלד אחרות, או אפילו בעיות מהסוג שקרה לכאורה בפרוייקט הזה, ערבות הבדק לא תספיק לתיקון הליקויים.
- ערבות הבדק בד"כ תהיה בידכם למשך תקופה קצובה של שנה או שנתיים ולא יותר.
קו ההגנה השני אמור להיות ביטוח. לשם כך צריך ביטוח שמכסה גם נזקים שיגרמו עכב ליקויים וגם את עלות תיקון הליקויים, יהיה בתוקף מספר שנים לאחר מסירת הדירות ושגם אתם תהיו מוטבים שלו. לצערנו לא מקובל לדרוש ביטוח כזה, ואני אפילו לא בטוח אם מוצר כזה קיים בשוק.
בפועל, במקרה שמתגלים ליקויים חמורים אתם תצטרכו לפנות ליזם בדרישה לתיקונם, ולהיות מוכנים להגיש תביעה אם צריך. פה חשוב שהיזם יהיה גוף רציני בעל נכסים ויכולת לממן תיקון, או שיהיה לו ערב או שותף שהוא כזה. המוסד הפיננסי שליווה את הפרוייקט בד"כ לא אחראי לליקויים. וכמובן, אם אין לכם ערבות למימון הליכים משפטיים, תצטרכו לממן את ההליך בעצמכם.
5. מיסוי ו"קנסות" בגין מכירת דירה במהלך הפרוייקט. בד"כ היזם מתחייב לשלם את כל המיסוי שיחול בגין הפרוייקט בגין ומספק ערבות מתאימה, אבל אם מסיבה כלשהי תרצו למכור את הדירה שלכם במהלך הפרוייקט, יחול עליכם מיסוי שאינו נחשב "בגין הפרוייקט" ושאותו היזם בד"כ לא יכסה. כמו כן ייתכן ותצטרכו לשלם סכומים נוספים ליזם כקנס. ביתר פירוט –
- בגין המכירה עלול לחול עליכם גם מס שבח וגם היטל השבחה. אלה שני מיסים שונים עם כללים סבוכים אז קצת קשה לנבא מה יהיה החיוב, אבל הסכומים יכולים להיות משמעותיים מאוד. מס שבח בעייתי במיוחד אם אתם מוכרים את זכויותיכם בזמן ביצוע העבודות, אבל גם לפניהן הוא יכול להיות בעייתי. ושוב, ככל שהדירה נקנתה לפני יותר זמן, כך מס השבח גדל בצורה משמעותית.
- בנוסף צריך להסתכל גם על המיסים שהיזם אמור לשלם בגין הפרוייקט. היזם אמור לשלם את המיסים בגין הפרוייקט בנקודת זמן מסויימת, קרובה לתחילת הביצוע. אם אתם מוכרים לפני, עצם המכירה עלול להגדיל את סכום המס שהיזם יצטרך לשלם בפרוייקט והחוזה ביניכם בד"כ יקבע שתצטרכו לפצות אותו על זה.
- בנוסף, אחת מההוצאות של היזם בפרוייקט היא התשלום לבנק/חברת הביטוח בגין הנפקת ערבויות חוק המכר. ככלל זה לא צריך לעניין אתכם אבל מסתבר שבתנאים מסויימים, אם תמכרו את הדירה היזם ייאלץ לשלם לבנק יותר. ושוב, החוזה ביניכם בד"כ יקבע שתצטרכו לפצות אותו על זה.
לבעיות האלה אין פתרון מלא, ואתם צריכים להפנים שאתם נכנסים לתקופה שבה מכירה תהיה עניין בעייתי. יש דברים מסויימים שניתן לדרוש בחוזה שיקלו על המצב, בהם גם דרישות בתחום המיסוי וגם הצבת לוחות זמנים ברורים ומוגדרים שמהם היזם לא יוכל לחרוג, כך שהתקופה הבעייתית תצטמצם ככל שניתן.
6. אי תשלום שכירות ע"י היזם. אמנם קיימת ערבות שכירות, הסכום שלה נתון למו"מ וניתן להגדילו, אבל כל זמן שאין איזשהו חסם על תקופת העיכוב המקסימלית שום סכום לא יספיק לכל התרחישים.
לזה צריך להוסיף את העובדה שערבות השכירות היא בד"כ ערבות פוחתת. לדוגמא, ניקח פרוייקט שתקופת הבנייה בו אמורה להיות שלוש שנים. בד"כ הדיירים יקבלו עם פינוי הדירות ערבות שכירות שמספיקה לתשלום שכירות במשך שלוש שנים, אבל הערבות הזו תפחת עם התקדמות העבודות. אם עברו שנתיים שבהן העבודות התקדמו כסדרן, הערבות בד"כ תפחת לסכום שמספיק לשנה אחת בלבד. אם בנקודה הזו הפרוייקט יתחיל להתעכב והיזם יפסיק לשלם דמי שכירות, לדיירים תהיה כרית בטחון לשנה אחת בלבד.
בנקודה זו ייתכן שקיבלתם את הרושם שהערבויות הסטנדרטיות הן לא רציניות. יש בזה משהו. למשל, בואו נשווה את ערבויות חוק המכר לפוליסת ביטוח רכוש רגילה. נניח שחברת ביטוח הייתה מציעה לכם פוליסה שתכסה אתכם במקרה של גניבה, אבל כתוב בה שהחברה יכולה לשלם מתי שמתחשק לה, הסכום לא צמוד למדד רלבנטי, ושהיא יכולה לא לשלם לפני שתביאו פסק דין שמצהיר שהיא צריכה לשלם. האם הייתם לוקחים את הפוליסה הזו? כנראה שלא. למעשה, כנראה שהייתם רואים בזה סוג של בדיחה. אבל התנאים האלה די מזכירים את התנאים של ערבות חוק המכר.
יש לציין שחלק מהבעיות הללו רלבנטיות גם למי שסתם רוכש דירה מקבלן, ופה תיתקלו באנשים שישאלו אתכם למה אתם חושבים שמגיע לכם ערבויות יותר טובות מלסתם רוכשים. ובכן, אין ספק שצריך לשפר גם את התנאים של רוכשי דירות רגילים, אבל יש גם הבדל מהותי נוסף – רכישת דירה מקבלן היא עסקה וולונטרית לחלוטין. אנשים יודעים שיש בזה סיכון, ומי שלא מעוניין לשאת בו פשוט קונה דירה יד שנייה ומשפץ. אבל בהתחדשות עירונית כמעט תמיד יש סרבנים, ואנחנו רוצים שתהיה אפשרות חוקית לכפות עליהם את הפרוייקט. אני בהחלט בעד זה (כשכמות הסרבנים קטנה,) אבל כשכופים על מישהו פרוייקט מין הראוי לתת לו ערבויות קצת יותר רציניות.
בנושא הזה יש נקודת אור אחת, והיא התייחסות בתי המשפט למוסד המלווה. מסתבר שלמרות שהמחוייבות הפורמליות של המוסד המלווה כלפיכם מצומצמת מאוד, במקרים מסויימים נמצאה דרך משפטית להטיל עליו את האחריות בכל זאת, גם לנזקים כספיים וגם לליקויי בנייה, ולכן גם לקבל ממנו פיצויים. עם זאת הפסיקה בנושא הזה מסוייגת ולא אחידה, כך שקשה לתת הבטחות לעתיד. בנוסף, בכל המקרים שאני מכיר בהם הוטלה אחריות המוסד המלווה היה בנק. שיטת המשפט שלנו מטילה כל מיני חובות של הגינות על הבנקים, ולכן יותר קל להטיל עליהם אחריות מאשר על מוסדות מלווים אחרים. לגבי חברות ביטוח הדבר פחות ברור, ולגבי קרנות כלשהן עוד פחות.
בקיצור, מדובר בתחום בעייתי. אבל, אי אפשר לומר שמומלץ להימנע מהתחדשות עירונית לחלוטין, בגלל שבכל זאת רוב הפרוייקטים מסתיימים בהצלחה וברווח גדול. ההמלצה שלי היא להתעקש לכל הפחות על שני שיפורים בערבות חוק המכר –
- עילת מימוש נוספת שמאפשרת לפדות אותה אחרי תקופת איחור מוגדרת.
- תוספת לסכום ערבות חוק המכר כדי להתמודד עם ההערכות המוטות של שמאי המוסד המלווה והמיסוי הפוטנציאלי.
וכן על כל שאר הערבויות והמנגנונים שפירטתי, לרבות הערבות למימון הליכים משפטיים. בתקווה הדברים האלה יהפכו מתישהו לסטנדרט, ואז אפשר יהיה להתעקש גם על דברים נוספים. כמו כן כמוסד מלווה כדאי להעדיף בנק, אח"כ חברת ביטוח, ובעדיפות אחרונה מוסדות אחרים.
וכמה הגיגים לסיום. אפשר לשאול למה בעצם ערבויות חוק המכר כל כך חלשות? ייתכן שזה כי אנחנו במדינת החפיף, ומי שכתב את הנוסח הסטנדרטי של הערבויות (שמופיע בחוקי המכר) פשוט לא חשב על כל התרחישים האפשריים. אבל אי אפשר להתעלם מהעובדה שהנוסח החלש של הערבויות משרת היטב את הבנקים וחברות הביטוח, שלא רוצים להיות במצב שבו הם צריכים לשלם סכומים גדולים למחזיקי הערבויות. זה כנראה די נוח להם שאין ממש מועד מוגדר לפדיון הערבויות, ושמי שינסה לפדות אותן יספוג מעין קנס. בנוסף יש להם גם לובי די חזק בכנסת, והאזרחים במדינה שלנו לא כל כך מתעניינים בנושאים משפטיים-כלכליים סבוכים. כנראה שזו התוצאה.
אוקיי, אז אי אפשר לסמוך על המחוקק שידאג לערבויות רציניות. אבל איך זה שהאדם הפשוט ששוקל להיכנס לפרוייקט לא יודע את כל זה? הרי בד"כ יש לו עו"ד שמייצג רק אותו (ושאר בעלי הדירות) והוא אמור להזהיר אותם מכל הבעיות שעלולות לצוץ, לא? ובכן, ייתכן שהרבה עו"ד שעוסקים בתחום לא באמת מבינים אותו עד הסוף, משום שזה תחום סבוך ואנחנו במדינת החפיף. אבל התחושה היא שזה לא הכל. יש כאלה שיגידו שזה בגלל שהכסף לייעוץ המשפטי מגיע בד"כ מהיזם. אבל גם אם הוא היה מגיע מהדיירים, צריך לשים לב שעורכי הדין שמטפלים בפרוייקט מקבלים בד"כ את שכרם רק אם הפרוייקט יוצא לפועל. ואם מיוצגיהם ידעו על החולשות המבניות שיש בערבויות יהיה קשה להוציא פרוייקטים לפועל. לכן יש להם תמריץ כלכלי להצניע את הבעיות הפוטנציאליות, וזה מה שהם עושים.
בהתנהלות מול עורכי הדין תוכלו להיתקל לא רק בהצנעת הבעיות. אני עצמי התייעצתי בענייני המיסוי עם כמה עורכי דין שלא טיפלו בפרוייקט שלנו באופן ישיר, לרבות כאלה שההתמחות שלהם היא במיסוי, ושאלתי שאלות ישירות לגבי תרחישים שונים. קיבלתי תשובות מתחמקות ו/או מטעות יותר מפעם אחת, ונראה שקשה בתחום הזה לקבל אינפורמציה אם היא עלולה לסכל פרוייקט לאיזה יזם. האמת שראיתי הרבה דברים שגרמו לי לרצות לפנות לוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, אבל הדברים ששמעתי על הוועדה הזו, מה שהיא כן עושה ומה שלא, הורידו מאוד מההתלהבות שלי. לדוגמא עדכנית עיינו כאן. כנראה שלא ממנה תבוא הישועה.
בקיצור, עולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית הוא עולם ציני מאוד, שבו אינטרסים כלכליים של גופים גדולים וחזקים חשובים מאוד ושלכם קצת פחות, והיושר והגילוי הנאות נמצאים במחסור. הייתי אומר שהוא מדגים בצורה ישירה הרבה חוליים במערכת הכלכלית והמשפטית שלנו, שעליהם אתם יכולים לקרוא לפעמים בעיתונים. אין לזה תרופה מלאה בטווח הקרוב, ואני חושב שאין ממש ברירה חוץ מלנסות ללמוד את הנושא כמה שיותר לעומק בעצמכם, להתייעץ עם מגוון של מומחים, להבין איזה דברים הם חשובים לכם, ולא לפחד להתעקש עליהם.