נושא הערבויות ושאר ההגנות בפרוייקטי הריסה ובנייה לא מוסדר מספיק טוב. עסקאות כאלה דורשות הגנות מעבר למה שמקובל בעסקאות רגילות של רכישת דירה חדשה מקבלן, אלא שאין התייחסות מספקת בחקיקה לנושא והרבה תלוי במו"מ שלכם. למעשה גם במקרה של רכישת דירה חדשה, ההגנות שהחוק מחייב לתת הן בעייתיות ולא מספיקות בכל התרחישים. לכן צריך להכיר את הנושא ולדעת מה לדרוש.
ראשית נבהיר, שההגנה החשובה ביותר היא כנראה לדעת עם מי לחתום חוזה. בתחום הזה יש הרבה נוכלים ושרלטנים, וראיתי כבר אנשים שחותמים על חוזה עם יזם לא מוכר שלא סיים עדיין אפילו פרוייקט אחד, או עם יזם שכבר נתבע מספר פעמים על התנהלות לא הוגנת. יש כמה בדיקות שכדאי לבצע לפני שבוחרים יזם וכמה תנאים שחשוב להקפיד עליהם, ונדבר על זה בפוסט אחר. בפוסט הזה פשוט נניח שעשיתם את כל הבדיקות והיזם עבר אותן.
בפוסט הזה אני אתן סקירה מאוד כללית של הערבויות, ושניים שלושה מנגנונים אחרים שקשורים אליהם. לכל מנגנון הגנה כזה אני אסביר באופן כללי מה תפקידו, בלי להיכנס לפרטים. הפרטים חשובים, וכבר ראיתי מנגנוני הגנה שסורסו חלקית בגלל כל מיני אותיות קטנות. ניכנס לפרטים בפוסטים הבאים.
לגבי המנגנונים שכן יפורטו כאן, גם אם כל האותיות הקטנות בסדר, יש כמה בעיות מבניות שגורמות להם להיות הרבה יותר חלשים ממה שמספרים לכם. מדובר על בעיות שגם אם העו"ד שלכם הוא הטוב ביותר בתחום הוא לא יוכל לפתור לגמרי, כי הן נגרמות מחקיקה בעייתית והתנהגות בעייתית של גופים חזקים (כמו הבנקים למשל.) גם זה יוסבר בפוסטים הבאים.
ערבויות. החוזה שעליו תחתמו יהיה מול גוף מסויים שנקרא היזם. היזם מתחייב בחוזה לכל מיני דברים, ואם חס וחלילה הוא לא יעמוד בהתחייבויותיו אתם רוצים שיהיה גוף נוסף שימלא את מקומו או שיעזור לכם להסתדר בלעדיו. לשם כך יש ערבויות. ערבות היא מסמך משפטי, שנחתם ע"י גוף מסויים שאיננו היזם – הערב (או נותן/מנפיק הערבות) – והערב מתחייב כך לבצע עבורכם משהו אם היזם לא עומד בהתחייבות כזו או אחרת. התנאים המדוייקים בהם הערב מתחייב להיכנס לפעולה נקראים תנאי המימוש או עילות המימוש. הערבות נקראת ערבות כספית אם כשמתקיימים התנאים הערב אמור להעביר לכם סכום כסף. רוב הערבויות המקובלות הן כספיות. החוזה שלכם יקבע איזה ערבויות אתם אמורים לקבל, מתי, מי יהיו הערבים ועוד פרטים חשובים.
הערבויות המקובלות הן –
1. ערבות לחוזה/הכנסת שותף. במצב רגיל, מי שאחראי לביצוע התקין של הפרוייקט הוא רק הגוף שחותם מולכם על החוזה. לפעמים אתם נמצאים במו"מ מול יזם גדול פיננסית ואתם מתרשמים שאתם בטוחים, אבל הגוף שיחתום בפועל על החוזה היא חברה קטנה יחסית. זה יכול לקרות למשל אם היזם שלכם הוא קבוצה או עץ של חברות, ומי שתחתום היא חברה קטנה יחסית שעוסקת למשל רק בתמ"אות בתל אביב. לפעמים מי שחותם היא חברת פרוייקט שמוקמת לצורך הפרוייקט הספציפי שלכם בלבד, ואין לה ממש נכסים משל עצמה. במצב כזה, כדי שבאמת יהיה לכם גיבוי צריך לדרוש שחברת האם תיתן ערבות מלאה לכל התחייבויות הגוף החותם.
זו ערבות שאינה כספית. שאר הערבויות הן כספיות.
לפעמים היזם ינסה להרגיע אתכם בזה שהוא אומר שהביצוע יהיה ע"י חברה קבלנית גדולה, אבל לחברת הביצוע אין בד"כ מחוייבות ישירה כלפיכם. אם היזם ייכנס לקשיים ויפסיק לשלם לה, החברה הקבלנית לא תבנה על חשבונה את הפרוייקט. המחוייבות היא רק של מי שחתום על החוזה או מי שערב לו. לפעמים מציעים לכם ערבות של חברת אם אבל גם חברת האם עצמה היא קטנה ורק איפשהו במעלה עץ החברות יש חברה גדולה. מצד שני לא תמיד החברה שנמצאת בקודקוד היא החברה הגדולה באמת, ואתם צריכים להפעיל שיקול דעת. אם יש ספק אפשר לבקש ערבות של כמה חברות מהעץ. במצב כזה צריך להיות כתוב במפורש שהערבות היא "ביחד ולחוד," מה שאומר שכל אחת מהחברות הערבות אחראית במלואה לקיום כל ההתחייבויות בפרוייקט.
לפעמים היזם הוא מראש גוף לא מאוד גדול ואין ממי לדרוש ערבות. במצב כזה אפשר לדרוש ערבות של גוף יזמי אחר נפרד, אבל יותר מקובל לדרוש מהיזם שלכם להכניס גוף כזה כשותף. במצב כזה על החוזה יחתמו לא גוף יזמי אחד אלא שניים. כמו קודם בחוזה צריך להיות כתוב במפורש שהחתימה שלהם היא "ביחד ולחוד." יש כאלה שמעדיפים שיהיה גוף יזמי נוסף בכל מקרה, גם אם היזם הראשון הוא גדול פיננסית.
2. ערבות "חוק מכר". אמורה להבטיח לכם שאם לא ניתן להשלים את הפרוייקט, תקבלו בכל זאת סכום כסף שיאפשר לכם לקנות דירה חדשה דומה לדירה שהייתם אמורים לקבל. זו הערבות הגדולה ביותר מבחינה כספית והחשובה ביותר. הערבות הזו מבוססת על הערבות שנדרשת בעסקאות רכישה רגילות מקבלן ע"י חוקי המכר, ומכאן השם. הנוסח הסטנדרטי שלה מופיע בתקנות (כאשר יש להתאימו לעסקאות הריסה ובנייה.)
הערבות אמורה להינתן ע"י בנק או חברת ביטוח, כאשר במקרה השני היא נקראת פוליסת ביטוח. שאר הערבויות הכספיות ניתנות בד"כ ע"י בנק. בנקים וחברות ביטוח הם גופים שמפוקחים ע"י המדינה, ואם הם קורסים המדינה בד"כ מגבה אותם. לכן חשוב שהערבויות הכספיות יינתנו על ידם ולא ע"י גופים אחרים.
3. ערבות שכירות. היזם אמור לשלם לכם שכירות בכל התקופה מרגע הפינוי ועד קבלת הדירות החדשות, ואם הוא לא עומד בהתחייבותו הערבות הזו אמורה להבטיח את התשלום.
4. ערבות מיסים. היזם אמור לשלם את כל המיסים שאמורים לחול עליכם בגין פרוייקט, ואם הוא לא עומד בהתחייבותו הערבות הזו אמורה להבטיח את התשלום.
5. ערבות בדק. היזם אמור לתקן את כל ליקויי הבנייה שיתגלו במשך תקופה מסויימת לאחר מסירת הדירות, ואם הוא לא עומד בהתחייבותו הערבות הזו אמורה להבטיח שתוכלו לבצע את התיקון בעצמכם.
6. ערבות רישום. היזם אמור לרשום את הבניין החדש בטאבו בצורה מסודרת, בפנקס הבתים המשותפים, עם רישום מסודר של הבעלים של כל דירה. מדובר בתהליך ארוך יחסית שיכול להסתיים שנה-שנתיים אחרי מסירת הדירות. אם מסיבה כלשהי היזם לא סיים את התהליך תוך זמן סביר סכום הערבות אמור להספיק לכם כדי לבצע את הרישום בעצמכם.
7. ערבות פיתוח. בד"כ הדירות נמסרות לפני שהושלמו כל עבודות הפיתוח (גינון, שבילים, תאורת חוץ וכו') והיזם אמור להשלים אותן תוך תקופה מסויימת. אם מסיבה כלשהי היזם לא סיים אותן זמן סביר סכום הערבות אמור להספיק לכם כדי להשלים אותן בעצמכם.
יש גם ערבויות כספיות שכרגע לא כל כך מקובלות, אבל יש גורמים שממליצים עליהן. לדוגמא,
8. ערבות למימון הליכים משפטיים. לפעמים קורים כשלים ובעלי הדירות צריכים לפנות להליכים משפטיים. אמנם היזם בד"כ מממן לכם עו"ד אולם השירותים שעו"ד זה נותן בד"כ לא כוללים הליכים משפטיים, ולאסוף כסף מקבוצה גדולה של בעלי דירות לצורך הליכים משפטיים זה לא תמיד קל. ערבות כזו תעזור לכם לממן הליכים כאלה, אם יעלה הצורך.
אפשר לחשוב שבהינתן מערך כזה מקיף של ערבויות אין באמת צורך בהליכים משפטיים, אבל למעשה זה לא המצב. כדוגמא, נסתכל על ערבות חוק המכר. לפי הנוסח שלה, כדי לפדות אותה אתם צריכים להציג בפני נותן הערבות מסמכים מסויימים, ואחד מהם הוא החלטה של רשות שיפוטית לפיה התקיימה אחת העילות למימוש הערבות (ראו עמוד שני של הנוסח, תחת הכותרת "מועד התשלום.") כלומר, מימוש הערבות הבסיסית והחשובה ביותר עלול לדרוש הליכים משפטיים (למעט אם נותן הערבות מחליט לוותר על הדרישה הזו,) ואת זה אנשים לא יודעים.
נאמר מיד שפדיון של ערבות חוק המכר הוא דבר נדיר ולא בהכרח משתלם (כפי שיוסבר בפוסטים הבאים,) אבל חשוב שתהיה לכם אפשרות נוחה לעשות את זה במקרה הצורך. וכמובן שייתכנו גם סכסוכים אחרים עם היזם שידרשו הליכים משפטיים.
יש מנגנוני הגנה נוספים שלא נחשבים ערבויות, כששוב החוזה שלכם צריך לדרוש אותם כדי שתקבלו אותם –
9. ליווי פיננסי סגור. זהו מצב שבו יש מוסד פיננסי ("המוסד המלווה") שנותן אשראי ליזם לצורך ביצוע הפרוייקט ומפקח על הכספים והביצוע. המשמעות של "סגור" היא שנפתח חשבון בנק ייעודי לפרוייקט בלבד, שכל ההכנסות נכנסות רק אליו וכל ההוצאות מוצאות רק ממנו. הפיקוח והסגירות אמורים למנוע את האפשרות של זליגת כספים אל מחוץ לפרוייקט. כמו כן בד"כ יש למוסד גם סמכות להחליף יזם אם הפרוייקט נתקע, וככה להביא להשלמתו.
יש יזמים שיאמרו לכם שיש להם מספיק הון עצמי עבור הפרוייקט והם לא צריכים לקבל אשראי, ולכן לא צריכים ליווי פיננסי. אולם הפיקוח והאפשרות להחליף יזם במקרה של קריסה הופכים את הליווי למנגנון הגנה חשוב עבורכם. החוזה שלכם צריך לדרוש מהיזם במפורש להשיג ליווי סגור לפרוייקט, בנוסף לשאר הערבויות.
במקרה הפשוט הליווי נעשה ע"י בנק או חברת ביטוח, שגם מנפיק את ערבויות חוק המכר, אולם זה לא חייב להיות ככה. אפשרי שמוסד אחד ייתן ליווי ומוסד אחר ינפיק את הערבויות, ואפשרי שאחד מהם (או שניהם) לא יהיו בנק/חברת ביטוח. לדוגמא, יש היום כל מיני קרנות השקעות שנותנות ליווי פיננסי. אני לא יודע כמה זה מומלץ לקחת ליווי ממוסד כזה, שאיננו מפוקח ע"י המדינה, אבל בכל מקרה צריך להתעקש שערבויות חוק המכר יינתנו לכם ע"י בנק או חברת ביטוח בלבד.
כדי לקבל ליווי היזם שלכם יחתום על הסכם מסויים מול המוסד המלווה, שנקרא הסכם ליווי. בנוסף גם אתם תידרשו לחתום על הסכם מול המוסד המלווה, שגם הוא נקרא הסכם ליווי. כדי שלא יהיו תוצאות לא רצויות החוזה שלכם אמור להטיל מגבלות על הסכם הליווי עליו תחתמו, ולאפשר לעורך הדין שלכם להעיר הערות לגביו.
לסיום נעיר רק שקיום של ליווי פיננסי לא מבטל את הצורך בערב/שותף לחוזה. בפוסט הבא נראה סיבה אחת לזה, בחלק שעוסק בליקויי בנייה.
10. ביטוחים ויועץ ביטוח. ביטוח זה דבר שדומה לערבות, כשהערב הוא חברת ביטוח. הביטוח החשוב ביותר הוא ביטוח עבודות קבלניות, שיגן עליכם ועל היזם במקרה של תאונות במהלך העבודות עם נזקים לנפש ו/או לרכוש. לפעמים יש גם ביטוחים נוספים. והיות ויש כל מיני ניואנסים החוזה צריך להבטיח שהפוליסות יהיו רחבות מספיק, שהן יגינו גם על היזם וגם עליכם, ושתקופות וסכומי הביטוח מספיקים. היות וזה נושא מורכב אתם תזדקקו ליועץ ביטוח מטעמכם במהלך המו"מ וניסוח החוזה (אלא אם העו"ד שלכם במקרה מתמחה גם בביטוח.) שכרו אמור להיות משולם ע"י היזם, בדיוק כמו ששכר העו"ד מטעמכם משולם ע"י היזם.
בנקודה הזו יכול להראות לכם כאילו אתם מוגנים מכל התרחישים האפשריים ואולי אפילו יש יתירות מסויימת. הרי יש ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה ועוד סט שלם של ערבויות כספיות והגנות נוספות ובנוסף גם מוסד מלווה, והיזם הוא גוף גדול או שיש לו ערב/שותף. אז אתם בכל מקרה מוגנים באופן מלא, לא?
לא, בהחלט לא.
אם קוראים את האותיות הקטנות מגלים שכל אחת מההגנות הללו מיועדת רק למצבים מאוד מסויימים ולא רק שאין יתירות, יש גם כמה חוסרים משמעותיים. די אופייני לישראל לצערי. נדון בזה בפוסטים הבאים.