הצמדת זכויות בנייה. חלק זה הוא המשך ישיר של החלק על שטחים מוצמדים בפוסט מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים. המיקוד הוא בזכויות בנייה על הגג, אבל הדברים דומים גם לגבי זכויות בנייה אחרות. זכויות בנייה לא מנוצלות בבניין קיים. נתחיל בלדבר על בית משותף רגיל שיש בו זכויות בנייה נוספות, בלי קשר לתמ"א. דמיינו לעצמכם בניין […]
הריסה ובנייה – ההיבט הכלכלי
5. מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים
בפוסט הזה נמשיך לדון בגורמים שמשפיעים על שווי הדירה ולא הוזכרו עד כה. כל הערכה שמאית של שווי הדירות החדשות (או הישנות) צריכה להתייחס לגורמים האלה במפורש. גם החוזה שלכם מול היזם צריך להתייחס לגורמים האלה במפורש ולקבוע בברור מי יקבל מה. אנחנו ממשיכים להניח שמדובר בפרוייקט למגורים בלבד. לפני הקריאה כדאי לעיין בפוסט על […]
4. שטחים שאינם למגורים
תקציר: אם בבניין החדש יהיו שטחים שאינם למגורים, תהיה לכך השפעה על שווי הדירות בו. בפוסט הזה נעשה היכרות ראשונית עם הנושא. כדאי לקרוא קודם את הפוסט על חלוקת התמורה ביניכם. שטחים בפרוייקט שאינם למגורים. שטחים כאלה יכולים להיות ממספר סוגים – שטחים מסחריים (למשל קומת קרקע עם חנויות, בתי קפה, מסעדות וכו'.) משרדים לבעלי […]
3. חלוקת התמורה ביניכם
תקציר: אני מניח שקראתם את הפוסטים הקודמים לגבי עסקאות קומבינציה ואחוז הקומבינציה. בפוסט זה נסתכל על התמורה הכוללת – כלומר, אותו חלק של הבניין החדש שמיועד לבעלי הקרקע המקוריים – ונדבר על כיצד לחלק אותה בינהם. כמו קודם, אנחנו מניחים שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח פלדלת. לא צריך להכיר […]
2. אחוז הקומבינציה
פוסט זה מניח שקראתם את הפוסט הקודם לגבי עסקאות קומבינציה. כמו שהסברנו שם המדד המדוייק ביותר להוגנות של עסקה הוא אחוז הריווחיות, שאותו צריך לחשב שמאי מקצועי. אבל יש גם כללי אצבע פשוטים יותר שאפשר לעבוד איתם בשלבים התחלתיים, שנסביר כאן. אנחנו ממשיכים להניח שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח […]
1. עסקאות קומבינציה, ריווחיות צפוייה ותקן 21
תקציר: הריסה ובנייה ופינוי בינוי הן עסקאות מטיפוס שנקרא "עסקאות קומבינציה." כדי לדעת אם עסקה כזו היא הוגנת צריך לדעת מהם אחוזי הרווח של היזם בפרוייקט. זה דורש דו"ח של שמאי מטעמכם. כמו כן, בד"כ חוזים להתחדשות עירונית מאפשרים שינויי תכנון, ולפעמים שינויים כאלה הופכים עסקה הוגנת לעסקה שאיננה כזו. כדי למנוע את זה צריך […]