6. הצמדה וניוד של זכויות בנייה

הצמדת זכויות בנייה. חלק זה הוא המשך ישיר של החלק על שטחים מוצמדים בפוסט מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים. המיקוד הוא בזכויות בנייה על הגג, אבל הדברים דומים גם לגבי זכויות בנייה אחרות.

זכויות בנייה לא מנוצלות בבניין קיים. נתחיל בלדבר על בית משותף רגיל שיש בו זכויות בנייה נוספות, בלי קשר לתמ"א. דמיינו לעצמכם בניין מגורים שבו 4 קומות, ושהתכניות הרלבנטיות שחלות עליו מאפשרות לבנות בו קומה חמישית עם דירות נוספות. נשאלת השאלה למי בדיוק יש את הזכות לבנות את הקומה הנוספת, למכור את הדירות החדשות ולהרוויח מכך. נתאר שני מקרי קצה פשוטים –

  • כל עוד לא רשום משהו אחר בתקנון, ברירת המחדל היא שגם שטח הגג וגם זכויות הבנייה עליו שייכות לכלל בעלי הדירות. אם הם מקבלים החלטה משותפת ברוב מתאים, הם יכולים לבנות על הגג את הדירות הנוספות, למכור אותן ולהתחלק ברווח. החלוקה צריכה להיות פרופורציונלית לשטח הרצפה של הדירות.
  • כמו שניתן להצמיד שטחים לדירות, ניתן להצמיד להן גם זכויות בנייה לא מנוצלות. אם התקנון קובע שגם שטח הגג וגם זכויות הבנייה בו צמודים לבעלי הדירות בקומה האחרונה, הרי שזו ההחלטה שלהם בלבד. זכותם לבנות את הדירות הנוספות ולמכור אותן, והרווח יתחלק ביניהם בלבד.

בין שתי האפשרויות האלה יש מגוון של מצבי ביניים שדורשים מומחה גדול ממני. בכל מקרה אני חושב שברור שהאפשרות הראשונה עדיפה לכלל בעלי הדירות.

בהריסה ובנייה. בהריסה ובנייה, התכנון הראשוני אמור למצות את כל הזכויות הידועות, והחוזה אמור להתייחס גם לתוספות סבירות שאולי ינתנו, כפי שהסברתי בפוסט על עסקאות קומבינציה. אבל, זכויות נוספות יוכלו להתווסף בעתיד, וגורלן ייקבע לפי מה שיהיה רשום בתקנון. בנוסף לשיקולים הרגילים, צריך לזכור שהקומות העליונות בבניין החדש כוללות בד"כ רק דירות יזם, והבעלים המקוריים יקבלו דירות בקומות נמוכות יותר. זוהי סיבה נוספת עבור הבעלים להתעקש שזכויות לא מנוצלות, ככל שיהיו, יהיו משותפות. הדבר צריך להיות מסוכם בצורה ברורה בחוזה, עם דרישה מהיזם לרשום את הדברים בתקנון. בחוזה צריך להיות חלק שעוסק ברישום הבניין החדש בטאבו, ושם צריכה להיות פסקה כדוגמת –

מלוא זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, ככל שיהיו כאלה במקרקעין לאחר סיום הפרוייקט, לרבות זכויות עתידיות, יהוו ויירשמו כרכוש משותף של כלל בעלי הזכויות בבניינים החדשים. חלקו היחסי של כל בעל דירה בזכויות הנ"ל יחושב בהתאם לסעיף 57 של חוק המקרקעין.

בנוסף לזכויות הבנייה כדאי שגם שטח הגג עצמו יהיה משותף. בהצמדות שטחים טיפלתי בפוסט הקודם.

זכויות להרחבת דירות ספציפיות. לפעמים היזם יבקש להצמיד לדירות הגג רק "זכויות בנייה להרחבת דירות הגג." לדוגמא, בתל אביב חלה תכנית מתאר ג'1 שמאפשרת להוסיף לדירות הגג "חדר יציאה לגג." חדר כזה הוא חדר שנמצא על גג הבניין, יש בתוכו מדרגות שמובילות לדירה מתחתיו והוא מהווה חלק ממנה לכל דבר ועניין. אני לא בטוח שהתכנית הזו תאפשר דבר כזה גם בבניין החדש, כי יש בה כל מיני תנאים שבניינים חדשים בד"כ לא מקיימים, אבל ייתכן שיהיו תכניות אחרות בעתיד שכן יאפשרו את זה. אם אכן זה יתאפשר, רוב בעלי הדירות במילא לא יוכלו להנות מהתוספות הנ"ל, כי לא מדובר בדירות שניתן למכור בנפרד, אבל בעלי דירות הגג כן יוכלו להנות מהן, ואין סיבה למנוע את זה מהם פרט לקנאה קטנונית. לא ככה?

ובכן, לא.

קודם כל, בדומה למה שכתבתי בפוסט הקודם, קיומו של חדר יציאה לגג יוכל לעשות לכם בעיות במקרה ויאושרו תכניות שמאפשרות להוסיף קומות שלמות לבניין כולו. אבל גם אם תחליטו שכן כדאי לאפשר חדר יציאה לגג, עדיין יהיה לכם עדיף שזכויות הבנייה יהיו משותפות בגלל דבר שנקרא "תשלומי איזון."

תשלומי איזון. לפי המצב החוקי נכון להיום, אם זכויות הבנייה הן משותפות, הרי שהן משותפות גם אם מדובר בזכויות להרחבה של דירות ספציפיות. בעל דירת גג שמרחיב כך את דירתו מרוויח מכך, לפעמים הרבה מאוד, כי תוספת השווי לדירה שלו גדולה בהרבה מעלות הבנייה, ולפי החוק הוא צריך לשלם לשאר בעלי הדירות תשלומי איזון. אפשר לראות את תשלומי האיזון כדרך לחלק את הרווח בין כל בעלי הדירות. זה לא לגמרי מדוייק, אבל מספיק לצרכינו.

הרציונל כאן הוא שיש הקבלה מסויימת בין חברות לבניינים, כאשר בעלי המניות מקבילים לבעלי הדירות. אם משהו מעלה את השווי של חברה, כל בעלי המניות נהנים מכך (באופן פרופורציונלי להחזקות שלהם.) באותה מידה אם משהו מעלה את שוויו של הבניין כולו (= שווי כל הדירות ביחד) הרי שכל בעלי הדירות צריכים להנות מכך (באופן פרופורציונלי לשטח הרצפה של הדירות שלהם.) אולם, זה קורה רק אם זכויות הבנייה משותפות. אם אפשרתם הצמדה של זכויות ההרחבה הנ"ל לדירות הגג, לא תקבלו תשלומי איזון. לדעתי זה חבל.

גם אם הזכויות משותפות, לא בכל המקרים צריך לשלם תשלומי איזון. למשל, ניקח מקרה שבו גם לשאר בעלי הדירות יש אפשרות להרחיב את דירתם באותה כמות מ"ר. אמנם הם לא יכולים להשתמש בגג לצורך זה, אבל ייתכן שמותר להם לבצע הרחבות אופקיות. במצב כזה אין תשלומי איזון. יכולים גם להיות כל מיני מקרי ביניים, למשל כאשר דירות שונות ניתנות להרחבה בכמות שונה של מ"ר. לא ניכנס לזה פה.



ניוד זכויות בנייה. תארו לכם מצב שבו התמ"א מאפשרת לכם לבנות בניין חדש גבוה בשתי קומות מהבניין הקיים, אבל הרשות המקומית מאפשרת תוספת רק של קומה אחת כי היא טוענת שתוספת גדולה יותר תביא ללחץ על התשתיות באזור. במצב כזה ייתכן שהפרוייקט יהפוך ללא כלכלי. פתרון אפשרי למצב כזה הוא ניוד הזכויות לבניית הקומה האחרונה למגרש אחר. כלומר, בפרוייקט אחר יתאפשר לבנות שטח נוסף מעבר למה שהתכניות החלות מאפשרות שם כרגע, וזאת במקום הקומה השישית אצלכם. הדבר יגדיל את הרווח בפרוייקט האחר, ותוספת הרווח תאפשר את הפרוייקט אצלכם. כמובן שכל זה מותנה בכך שהעירייה תאשר את הניוד, וזה נעשה לפי שיקוליה שלה.

ניוד זכויות בהריסה ובנייה הוא לא נפוץ בימינו ולא נתקלתי בו בפועל, אבל ייתכן שיהפוך ליותר נפוץ בעתיד. כשלעצמו מדובר בדבר לגיטימי, אבל אתם צריכים לוודא שאתם אכן מקבלים תמורה ראוייה עבור הזכויות המנויידות.

אם אין צורך בניוד זכויות עבור הפרוייקט שלכם, המצב פשוט יותר. במצב כזה תקפידו לרשום בברור בחוזה שלא יתאפשר בשום מצב ניוד זכויות בנייה אל מחוץ לחלקה, כדי שלא יהיו הפתעות בעתיד. תזכרו שגם אם התכנון הראשוני של הבניין החדש ממצה לכאורה את כל זכויות הבנייה הקיימות ואין מה לנייד, זכויות נוספות יכולות להתווסף בכל שלב שהוא בהמשך ואתם לא רוצים לאפשר ליזם לנייד אותן בלי לקבל תמורה.

אם יש צורך בניוד זכויות צריך תשומת לב לפרטים. היות ולא נתקלתי באופן אישי בפרוייקט שהיה בו ניוד, מה שאכתוב מכאן והלאה מבוסס בעיקר על ניחושים שלי לגבי איך התהליך מתנהל בפועל, לעומת איך שהוא צריך להתנהל. מקווה שאני צודק לפחות בעקרונות. לשם פשטות נניח שהיזם מנייד את זכויות הבנייה לחלקה אחרת שבבעלותו, שבה יש לו פרוייקט אחר. ייתכנו גם אפשרויות אחרות, למשל שהעירייה תקנה ממנו את הזכויות ותנייד אותן בהמשך בעצמה לפי שיקול דעתה, אבל לא אעסוק בהן כרגע.

כקירוב ראשון, אתם יכולים לערוך את התחשיב הכלכלי שלכם כאילו שהזכויות המנויידות נבנות בפועל בחלקה שלכם. אם אתם יודעים את אחוז הקומבינציה המקובל באזורכם, ככלל אצבע אתם יכולים לדרוש שתקבלו את האחוז הזה מכלל השטח שהיזם בונה באמצעות הזכויות שלכם, גם אם הוא נבנה בחלקה אחרת. אולם, ייתכן שהיזם שלכם יוכל לנייד את הזכויות שלכם לחלקה שבה הן שוות יותר. לדוגמא, לאזור אחר בעיר שבו מחירי הדירות גבוהים יותר, או לחלקה באזורכם שבה מתוכנן בניין גבוה יותר, ואז ייתכן ששטח שהיה אמור להיות קומה שישית אצלכם יהפוך להיות קומה 20 במגדל, ששווה יותר. במצבים כאלה נוצרת תוספת לשווי שהיזם נהנה ממנה בלי לשתף אתכם, ובזה צריך לטפל.

אפשר לתהות האם העירייה תאפשר בכלל דבר כזה. ייתכן שלא. ייתכן שאם הזכויות ינויידו למקום שבו מ"ר שווה יותר, העירייה תצמצם את המטראז' המועבר באופן מתאים כך שלא תהיה בעייה. לדעתי יותר סביר שהיא כן תאפשר את הניוד, אבל תגבה מהיזם מס שנקרא "היטל השבחה." גודל ההיטל יהיה ככל הנראה חצי מאותה תוספת שווי, כך שהיזם עדיין יהנה מתוספת שיכולה להיות משמעותית.

כדי לעשות תחשיב כלכלי נכון במקרה של ניוד, צריך להתחשב בכל ההוצאות ובכל ההכנסות שיהיו ליזם עקב השימוש בזכויות שלכם. אפשר לעשות את זה בשלבים –

  • בשלב ראשון הדו"ח יתחשב רק במה שייבנה בחלקה שלכם בפועל.
  • בשלב השני צריך להסתכל על החלקה האחרת, מה שניתן לבנות בה לפני הניוד ומה שייבנה בה אחרי הניוד. הניוד גורם גם לתוספת הוצאות (כי בונים יותר) וגם לתוספת הכנסות (כי מוכרים יותר.) את תוספת ההוצאות הנ"ל צריך להוסיף לחלק של ההוצאות בדו"ח שלכם, ואת תוספת ההכנסות לחלק של ההכנסות.
  • אם הניוד כרוך בתוספת מיסוי (כמו אותו היטל השבחה שהזכרנו) צריך להוסיף גם אותו לחלק של ההוצאות.

בצורה כזו אפשר לחשב את הרווח של היזם מכלל הזכויות שלכם ואת אחוזי הרווח, ולוודא שהם נמצאים בתחומים הרגילים.

השמאי שלכם אמור לעשות את כל החישובים, בהנחה שעדכנתם אותו בברור שיהיה ניוד זכויות. הוא אמור גם לדעת מה ניתן לבנות בחלקה האחרת לפני הניוד, ומה ניתן יהיה לבנות אח"כ. אולם היות והיזם יכול לבקש כל מיני הקלות מהעירייה אתם צריכים לוודא איתו שזה אכן מה שהוא מתכוון לבנות.

אחרי שקיבלתם מהשמאי שלכם דו"ח שמאשר שהריווחיות נשארת סבירה, כדאי לעגן את פרטי הניוד בחוזה שלכם. כלומר, תגבילו את היזם לנייד את הזכויות רק לחלקה האחרת, ותגבילו אותו לבנות שם רק את מה שהוא טוען שיבנה. לא צריך להיכנס לפרטי התכנון המדוייקים, כן צריך להתייחס לפרמטרים כלליים כמו מספר הקומות, שטחן, השימושים המותרים וכו'.

ליווי פיננסי. בפוסט הסקירה של הערבויות תיארתי מנגנון הגנה חשוב שנקרא ליווי פיננסי סגור. המשמעות שלו היא שיש מוסד פיננסי ("המוסד המלווה") שנותן אשראי ליזם לצורך ביצוע הפרוייקט ומפקח על הכספים והביצוע. לא נחזור על כל הפרטים כאן, רק נניח שדאגתם לדרוש מהיזם שהפרוייקט שלכם יבוצע עם ליווי. הנקודה היא שאם מניידים זכויות לחלקה אחרת, אזי הרווחים של היזם מהפרוייקט האחר חיוניים לצורך השלמת הפרוייקט שלכם, ולכן אתם צריכים לדרוש שיתבצע פיקוח גם על הפרוייקט האחר. איך בדיוק לעשות את זה, ומה לדרוש מהמוסד המלווה שלכם, דורש מומחה גדול ממני.

2 thoughts on “6. הצמדה וניוד של זכויות בנייה

  1. תודה רבה כרגילללל

    שאלה:
    ואם יש שתי תכניות על אותה החלקה, ישנה וחדשה, כל השכנים בונים באמצעות הישנה (הכפלת שטח מ70 ל145 – קטמונים ירושלים), באם אני יכול לנייד זכויות מהחדשה אל הישנה ולבנות ע"פ הישנה אך יותר מ145 מ"ר?

    • אני מניח שזה מאוד תלוי במה בדיוק כתוב בתכניות ובמדיניות העירייה.
      תתייעץ עם אדריכל שעובד בירושלים.

להגיב על אנוכיהו לבטל

האימייל לא יוצג באתר.