5. מרפסות פתוחות ושטחים מוצמדים

בפוסט הזה נמשיך לדון בגורמים שמשפיעים על שווי הדירה ולא הוזכרו עד כה. כל הערכה שמאית של שווי הדירות החדשות (או הישנות) צריכה להתייחס לגורמים האלה במפורש. גם החוזה שלכם מול היזם צריך להתייחס לגורמים האלה במפורש ולקבוע בברור מי יקבל מה. אנחנו ממשיכים להניח שמדובר בפרוייקט למגורים בלבד. לפני הקריאה כדאי לעיין בפוסט על שטח פלדלת, אבל אין צורך להתעמק בדקויות ההגדרה.


מרפסות פתוחות. מרפסת פתוחה, או מרפסת שמש, היא מרפסת שאין תקרה מעליה. לצורך עניין זה, הרצפה של מרפסת השמש של הדירה שמעליכם לא נחשבת תקרה.

לפי צו מכר דירות (טופס של מפרט) 2008 מרפסות פתוחות אינן נחשבות כחלק משטח הדירה, אבל כמובן שהן מוסיפות לשווייה. בשומות שאני ראיתי (באזור ת"א) מ"ר של מרפסת פתוחה שווה 30-40% ממ"ר בנוי בדירה עצמה, שזה לא מעט. גודל טיפוסי של מרפסת פתוחה בדירות חדשות הוא כ-12 מ"ר, אלא אם הדירות הן דירות פנטהאוס שלהן מרפסות פתוחות גדולות בהרבה.

אתם כמובן צריכים לסכם את עניין המרפסות עם היזם שלכם בצורה ברורה בחוזה. אל תסכימו לניסוחים לא ברורים כמו "לדירות שאינן פנטהאוס יהיו מרפסות שמש של כ-12 מ"ר" או "לפחות 12 מ"ר". אם היזם אומר שהוא לא יכול להתחייב לגודל מדוייק, תקבעו לו מינימום ומקסימום קרובים זה לזה (למשל בין 12 ל-13 מ"ר.) צריכה להיות קביעה דומה גם לגבי דירות הפנטהאוס. בד"כ יש גם מנגנון של קנסות אם היזם מקצץ לכם שטחים מגוף הדירה, המרפסות וכו', ונדון בו בפוסט אחר. אפשר לשקול גם קנסות אם היזם נותן אקסטרה למאן דהו.

צו המכר מגדיר גם כיצד יש למדוד את שטח המרפסות. החוזה צריך להבהיר ששטחי המרפסות נמדדים לפי ההגדרה הזו בלבד. אין להגדרה הזו שם מקוצר מקובל כמו שטח פלדלת.


הצמדת שטחים לדירות. לפי חוק המקרקעין, בבניין מגורים חדש ברירת המחדל היא שכל שטח למעט הדירות והמרפסות הפתוחות הוא שטח שמשותף לכולם, ושחלקו של כל אחד ברכוש המשותף פרופורציונלי לשטח הרצפה של הדירה שלו. בשפה משפטית אומרים שלכל בעלים צמוד חלק לא מסויים ברכוש המשותף. אולם, החוק מאפשר גם לגרוע שטחים מסויימים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם רק לדירה מסויימת. במצב כזה אותו שטח נחשב בעצם כחלק מאותה דירה, ורק לבעלים של אותה דירה מותר להשתמש בו.

נסתכל לדוגמא על חניות. אם בבניין שלכם יש מגרש חנייה, ייתכן שכל החניות משותפות לכל הדיירים וכל אחד יכול לחנות איפה שהוא רוצה, וייתכן שהחניות מוצמדות לדירות ספציפיות ולכל אחד מותר לחנות רק בחניה שמתאימה לדירה שלו. ייתכן גם שיש חניות משני הסוגים. ככלל המצב שבו לדירה יש חניה מוצמדת הוא עדיף לבעל הדירה. הצמדות מקובלות נוספות הן של מחסנים חוץ דירתיים, חלקי גינה, ולפעמים חלקים מהגג. לא כל שטח מותר להצמיד (למשל אסור להצמיד חדרי מדרגות או מעליות,) אבל באופן מפתיע מותר להצמיד דברים כמו חדר כושר, בריכה, מועדון דיירים וכו'. דבר כזה אף נעשה בפועל, אם כי לא בהתחדשות עירונית.

כל בית משותף מנוהל לפי תקנון, שבד"כ בא יחד עם תשריט. המסמכים הללו נמצאים בטאבו ונגישים באינטרנט. על מנת שהצמדות יהיו בתוקף הן צריכות להיות רשומות בתקנון, כשהשטחים המוצמדים מצויינים באופן ברור בתשריט.

להצמדות יש ערך כספי משמעותי ולכן אתם צריכים לסכם בצורה ברורה עם היזם שלכם מה בבניין החדש יוצמד ולמי, ומה לא. ההסכמות האלה צריכות להיכנס לחוזה, ובנוסף החוזה צריך לחייב את היזם לרשום את הדברים בתקנון. בחוזה צריך להיות חלק שעוסק ברישום הבניין החדש בטאבו, ושם צריכה להיות פסקה כדוגמת –

הרכוש המשותף כמשמעותו בסעיף 52 לחוק המקרקעין, למעט שטחים שסוכם במפורש בהסכם זה שיוצמדו לדירות מסויימות, יהווה ויירשם כרכוש משותף של כלל בעלי הזכויות בבניינים החדשים. חלקו היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף יחושב בהתאם לסעיף 57 של חוק המקרקעין. שטחים שסוכם במפורש שיוצמדו יירשמו בהתאם.

החוזה אמור לחייב את היזם להשלים את הרישום תוך פרק זמן מסויים מיום מסירת הדירות. אם הוא לא עושה זאת החוזה אמור לאפשר לכם להשלים את הרישום בעצמכם, וצריכה להיות ערבות כספית מתאימה שתאפשר לכם לשלם לעו"ד כדי שייעשה את זה עבורכם.

שימו לב שהצמדת שטחים אינה זהה למתן רשות לבנות עליהם. אדם שלדירתו הוצמד חלק מהגג בד"כ לא יוכל לבנות עליו חדר נוסף ללא אישור שאר בעלי הדירות, אפילו אם מבחינת תכניות המתאר הדבר מותר. בשביל שהוא כן יוכל הוא צריך שגם זכויות הבנייה יוצמדו לדירתו. זה נושא נפרד שנדבר עליו בפוסט אחר.

אני אתן קצת יותר פרטים לגבי הצמדות השטח האפשריות ומשמעותן.


חניות. בת"א חנייה יכולה להיות שווה מאות אלפי ש"ח, כשהשווי המדוייק מאוד תלוי באזור. נכון להיום העירייה מקמצת בחניות ומאשרת רק חנייה אחת לדירה, למעט דירות בשטח 120 מ"ר ומעלה שלהן היא מאשרת שתי חניות, וזהו. עם זאת הדברים יכולים להשתנות בעתיד. בכל מקרה אתם חייבים לפרט בחוזה בדיוק כמה חניות תקבל כל דירה, וששאר החניות (ככל שיהיו) יהיו משותפות.

לא כל החניות נולדו שוות. למשל, היום בפרוייקטים חדשים הרבה פעמים יש מכפילי חנייה או מתקנים אוטומטיים אחרים, אולם המתקנים שקיימים היום נחשבים בעייתיים ונחותים לעומת חניות קונבנציונליות. אם בפרוייקט שלכם אין שום אפשרות להקים מגרש חנייה או חניון תת קרקעי, כנראה שתיאלצו להסתפק בחנייה במתקן, אבל לפעמים יש אפשרות כזו לפחות לחלק מהדירות. במצב כזה אפשר לדרוש שרק דירות היזם יקבלו חניות במתקנים. כמו כן ניתן לדרוש שתחזוקת המתקנים תיפול רק על מי שישתמש בהם. גם נושא התחזוקה צריך להיות מוסדר בתקנון.

נושא אחר הוא תלות בין חניות. חניה עצמאית היא כזו שניתן לצאת ולהיכנס אליה בלי תלות בשאר החניות. חנייה לא עצמאית יכולה להיות למשל חנייה טורית, שבה ניתן להוציא את הרכב הפנימי רק אחרי שהוצאתם את החיצוני. חניות כאלה הן דבר מאוד בעייתי, אפילו אם מדובר במספר חניות ששייכות לאותה דירה. תדרשו שכל החניות שיוצמדו לדירות שלכם יהיו עצמאיות.

בנוסף, חנייה מקורה עדיפה על חנייה לא מקורה, ותת קרקעית עדיפה על קרקעית (בהנחה שהמעלית מגיעה לכל מפלסי החניון.) סכמו גם את הפרטים האלה עם היזם. לגבי חלוקת החניות המדוייקת, אפשר שהיא תיעשה בהגרלה (בתנאי שמובטח שכל התנאים שסיכמתם יכובדו.)

מחסנים חוץ דירתיים. מחסנים כאלה קיימים בד"כ במרתף או בקומת הקרקע, אם כי ייתכנו גם מחסנים קומתיים. הם יכולים להיות משותפים או מוצמדים לדירות ספציפיות. גם אם הם מוצמדים לדירה הם לא נחשבים כחלק משטח הפלדלת של הדירה, אבל הם מעלים את שוויה. למיטב ידיעתי השווי של מ"ר במחסן שמוצמד לדירה הוא 40-50% משווי מ"ר בנוי בדירה עצמה. צו המכר מגדיר כיצד למדוד את שטחם.

כמו מרפסות וחניות, אתם צריכים לסכם את כל הפרטים עם היזם. אם לא ניתן להבטיח שכל דירה תקבל מחסן, אתם יכולים לדרוש שהדירות שלכם יקבלו בכל מקרה ודירות היזם רק אם הדבר יתאפשר. סכמו עם היזם שכל דירה תקבל לכל היותר מחסן אחד ותסכמו גם את השטחים. שטח טיפוסי הוא 5-6 מ"ר, אבל ייתכנו גם מחסנים גדולים יותר. חלוקת המחסנים המדוייקת יכולה להיות בהגרלה.

חלקי גינה. דירות בקומת הקרקע מקבלות לפעמים הצמדה של חלקי גינה. אלה יכולים להיות שטחים מצומצמים יחסית, דומים בגודלם למרפסות השמש של הדירות מעל, אבל הם יכולים להיות גם רחבים הרבה יותר. כשהם מוצמדים לדירה הם לא נחשבים כחלק משטח הפלדלת שלה, אבל הם מעלים את שוויה. למיטב ידיעתי השווי של מ"ר גינה שמוצמד לדירה הוא בערך 30% משווי מ"ר בנוי בדירה עצמה. אולם אם השטח המוצמד עולה על מינימום מסויים הדירה נחשבת "דירת גן", ואז השוויים קופצים למעלה בעוד 10%. אני לא בטוח מהו המינימום לדירת גן. צו המכר מגדיר כיצד למדוד את שטח החלקים המוצמדים. כרגיל, אתם צריכים לסכם אם היזם כמה שטחי גינה יוצמדו ולמי. התחזוקה של שטחי גינה מוצמדים צריכה ליפול על בעלי הדירה שנהנים מהם.

גגות. בנושא הזה יש לפעמים אי בהירות לגבי מהו גג. אם בבניין שלכם כל הקומות טיפוסיות (למעט אולי קומת הקרקע,) אזי הגג הוא פשוט המפלס העליון ביותר. אולם לפעמים ישנה קומת פנטהאוזים חלקית, לדוגמא "קומת הגג" בתרשים הזה –

גג וגג עליון כפי שאני משתמש במונחים הללו.
לא בטוח שהם בעלי אותה המשמעות אצל כולם.

במצב כזה גם המפלס העליון ביותר וגם החלק הפתוח במפלס שמתחתיו יכולים להיקרא גג. כדי להימנע מבלבול אני נוהג לקרוא למפלס העליון ביותר "גג עליון," אבל לא בטוח שזו קונבנציה שמקובלת על כולם.

הגג שאינו גג עליון בד"כ משמש מרפסת פתוחה לדירות הפנטהאוס. הגג העליון יכול לשמש למתקנים טכניים כמו דודי שמש, ולפעמים מצמידים חלקים ממנו לדירות הגג שזוכות ככה למרפסת נוספת. אישית אני ממליץ לא לאפשר את זה, כי זה יוכל ליצור לכם בעיות בעתיד. לדוגמא, לפעמים רשויות התכנון מאשרות תכניות שמאפשרות להוסיף קומות לבניינים קיימים. אתם מכירים את זה בתמ"א 38 מסלול חיזוק, אבל זה יכול לקרות גם מכוח תכניות אחרות (ורק בת"א יש כמה דוגמאות.) אם יתווספו לכם זכויות בנייה אבל חלקים מהגג העליון יהיו צמודים לדירות הגג, זה עלול להקשות עליכם לממש את הזכויות הללו. חבל.

בריכה, חדר כושר וכו'. כמו שאמרתי בהתחלה, גם את השטחים האלה ניתן להצמיד לדירה מסויימת. במצב כזה יש להניח שבעל הדירה יגבה מכם תשלום תמורת השימוש, ושווי דירתו יעלה פלאים. לי זה נראה כמו משהו ממש לא מומלץ.


לסיום נדגיש שוב, שכל ההסכמות שלכם עם היזם לגבי מרפסות והצמדות צריכות להופיע באופן מפורש בכל הערכה שמאית של הפרוייקט.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *