2. אחוז הקומבינציה

פוסט זה מניח שקראתם את הפוסט הקודם לגבי עסקאות קומבינציה. כמו שהסברנו שם המדד המדוייק ביותר להוגנות של עסקה הוא אחוז הריווחיות, שאותו צריך לחשב שמאי מקצועי. אבל יש גם כללי אצבע פשוטים יותר שאפשר לעבוד איתם בשלבים התחלתיים, שנסביר כאן. אנחנו ממשיכים להניח שהבניין החדש הוא למגורים בלבד ושכל שטחי הדירות הם במונחי שטח פלדלת. לא צריך להכיר את ההגדרה הזו לעומקה. בנוסף אנחנו מניחים שהתמורה היחידה לבעלים היא דירות, ללא תשלומי מזומן.

אחוז הקומבינציה. במקור, אחוז הקומבינציה הוא פשוט שווי החלק מהבניין החדש שהבעלים מקבלים, חלקי שווי הבניין החדש כולו. בהנחה שזהו בניין למגורים בלבד, אחוז הקומבינציה שווה לשווי דירות הבעלים חלקי שווי כלל הדירות. הוא מתאר באופן כללי מה הבעלים מקבלים מהעסקה.

למה אחוז הקומבינציה חשוב? מסתבר שאם אנחנו מסתכלים על אזור מסויים בארץ בתקופה מסויימת, שבה מחירי הדירות ועלויות הבנייה פחות או יותר קבועים, אז כל העסקאות ההוגנות (כלומר בעלות ריווחיות סבירה) יתאפיינו פחות או יותר באותו אחוז קומבינציה, שאפשר לקרוא לו אחוז הקומבינציה הסביר. בהמשך נראה בדוגמא כיצד המחירים והעלויות קובעים את אחוז הקומבינציה הסביר.

אחוז הקומבינציה במונחי שווי/שטח. הערכת שווי של דירה תלוייה בשטחה, שטח המרפסת הפתוחה אם יש, המפרט הטכני, גובה הקומה, האם יש חניות או מחסנים שמוצמדים (= משוייכים) אליה וכו', וזה עניין מסובך מעט. בשביל לפשט מניחים הרבה פעמים שהמחיר תלוי בשטח הדירה בלבד, וכשאומרים אחוז קומבינציה מתכוונים ליחס בין שטח כלל הדירות שהבעלים מקבלים לשטח כלל הדירות בפרוייקט. למעשה צריך לקרוא לזה אחוז הקומבינציה במונחי שטח, ולמושג המקורי אחוז הקומבינציה במונחי שווי, אבל בלשון הדיבור לא תמיד מבחינים ביניהם וחבל. כשמדברים איתכם על אחוזי קומבינציה, אתם צריכים דבר ראשון לברר למי משני המושגים הכוונה.

אחוז הקומבינציה במונחי שטח עוד יותר נוח לשימוש מהאחוז במונחי שווי. למשל, ניתן לחשב אותו מהתכנון שמוצע לכם בלי עזרתו של שמאי, באמצעות תוכנות נפוצות לקריאת pdf (אקרובט רידר, פוקסיט וכו'.) זאת בהנחה שאתם מבינים את ההגדרה המדוייקת של שטח הפלדלת, שאיננה מסובכת. כמובן שכמדד לריווחיות האחוז במונחי שטח הוא עוד פחות מדוייק מהאחוז במונחי שווי, אבל ככלל אצבע ראשוני הוא בסדר.

אם יש בסביבתכם פרוייקטים שקיבלו כבר היתר בנייה, אתם יכולים לעיין בהיתרי הבנייה שלהם שנמצאים אצל הרשות המקומית שלכם, ועם קצת מזל הם אפילו יהיו נגישים ברשת. אם אתם גם יודעים איזה מהדירות קיבלו הבעלים המקוריים, תוכלו לחשב את אחוז הקומבינציה במונחי שטח. ככה אפשר לקבל מושג ראשוני איזה אחוזים מקובלים בסביבה שלכם. אבל אל תיקחו את זה כמדד לעסקה סבירה. נכון להיום בהרבה פרוייקטים בעלי הדירות לא ממצים את העסקה במלואה, בשל מחסור בידע וייעוץ מקצועי לא טוב. קחו את מה שמקובל בסביבתכם כמינימום ותנסו לשפר.

אחוזי קומבינציה סבירים בהריסה ובנייה. בד"כ באזורים שבהם מחירי הדירות גבוהים יותר גם אחוזי הקומבינציה יהיו גבוהים יותר. נכון להיום (תחילת 2019,) בת"א ברובע 4 בעלי הדירות יכולים להגיע לפחות ל-55% במונחי שטח, כשיש אזורים בעיר שבהם אפשר להגיע ליותר או לפחות. לצערי אין לי נתונים במונחי שווי. בפריפריה האחוזים נמוכים בהרבה ויכולים להגיע גם ל-15%.

חישוב לדוגמא של אחוז הקומבינציה הסביר. ראשית נניח כמה הנחות מפשטות –

  • ההוצאות היחידות של היזם הן עלויות הבנייה.
  • היזם בונה רק דירות מגורים.
  • מחיר הבנייה לכל מ"ר פלדלת קבוע וידוע.
  • ההכנסות היחידות של היזם הן מהדירות שהוא מוכר בבניין החדש שלכם.
  • מחיר הדירות המוגמרות לכל מ"ר פלדלת קבוע וידוע.

תחת ההנחות האלה אין הבדל בין אחוזי הקומבינציה במונחי שווי ושטח.

עכשיו נניח שבאזור שלכם בניית דירה עולה 1000 ש"ח למ"ר ומחיר דירה מוגמרת הוא 2000 ש"ח למ"ר (מספרים מומצאים, חסרי קשר למציאות.) נניח לרגע שאין בעלים בסיפור והיזם מקבל את כל הבניין החדש לעצמו. במצב כזה, אם שטח הבניין הגמור X מ"ר אזי

אנחנו רואים שאחוז הרווח לא תלוי בהיקף הבנייה, והוא גבוה מאוד.

נכניס עכשיו בעלים לסיפור, ונניח שהם סיכמו עם היזם על אחוז קומבינציה של 25%, כלומר הם מקבלים רבע מהבניין הגמור. במצב כזה,

זה יותר טוב, אבל עדיין לא סביר. אני משאיר לכם כתרגיל לוודא שכדי שאחוזי הרווח יהיו בתחום הסביר של 20%-25% אחוז הקומבינציה צריך להיות בין 37.5% ל-40%.

כצפוי, אחוזי הרווח יוצאים בלתי תלויים בהיקף הבנייה בפועל. מכאן, שאם היזם מגדיל את היקף הבנייה תוך שמירה על אחוז הקומבינציה (כך שהדירות של הבעלים גדלות באופן פרופורציונלי) אחוזי הרווח שלו לא משתנים. ואם במציאות אם אתם מחליטים לאפשר ליזם שלכם להגדיל את היקפי הבנייה זה פחות או יותר מה שצריך לקרות.

השפעה של שינויים במחירי הדירות. בשנים 2009-2013 חווינו בישראל עלייה גדולה במחירי הדירות. עלייה כזו מגדילה את ריווחי היזם, ולכן מאפשרת אחוזי קומבינציה גדולים יותר עבורכם. לדוגמא, נניח שמחירי הדירות עולים ל-2400 ש"ח למ"ר. אם אמרנו שלפני עליית המחירים, אחוז קומבינציה של 40% נתן ליזם 20% רווח, הרי שכעת הוא נותן ליזם הרבה יותר –

מכאן שכדי לחזור לריווחיות של 20% היזם אמור לתת יותר, ואתם מוזמנים לחשב כמה. האפקט הזה מסביר גם את ההבדלי באחוזי הקומבינציה בין המרכז לפריפריה. כשעוברים מהמרכז לפריפריה משתנים גם עלויות הבנייה וגם מחירי הדירות, אבל מחירי הדירות משתנים באופן יותר דראסטי. אם מניחים לשם פשטות שעלויות הבנייה לא משתנות, מקבלים שהיכן שמחירי הדירות גבוהים יותר (שזה במרכז) היזם יכול לתת אחוזי קומבינציה גבוהים יותר.

צריך לשים לב גם שבתוך בניין בודד מחירי הדירות למ"ר אינם שווים, וההבדל הוא גדול במיוחד בין קומות פנטהאוס לקומות רגילות. לכן ככל שיש אצלכם יותר קומות כאלה, כך אחוז הקומבינציה צריך לעלות. ואם למשל בתכנון הבסיסי הייתה קומת פנטהאוס אחת אבל היזם השיג היתר לשתיים כאלו, התגמול שלכם צריך לגדול באופן שיביא בחשבון גם את תוספת השטח וגם אחוז קומבינציה גדול יותר.

11 thoughts on “2. אחוז הקומבינציה

  1. שלום ניר , נחשפתי היום לאתר שלך והוא מחא תבונה.
    שאלה אליך . מדוע בעסקת קומבינציה
    (באיזור פ"ת , באחוזי 38/62) מתעקש היזם על חלוקת האחוזים הנ"ל לפי חדרים בשיטת הספירלה ולא לפי מ"ר או שווי .
    חשוב לי מאד
    אודה על תשובתך.

    • קודם כל תודה רבה.

      לשאלתך, אני לא בטוח למה אתה מתכוון ב"שיטת הספירלה."

      לגבי חלוקה לפי חדרים – אם היזם מתעקש לתת לכם 38% מהחדרים (או מהדירות) בפרוייקט, במקום 38% מהמ"ר, מן הסתם הוא רוצה לשמור לעצמו את החדרים/דירות הגדולים יותר כך שמבחינת מ"ר תקבלו פחות מ-38%.

      חשוב לזכור שאחוזי הקומבינציה הם בסה"כ כלל אצבע. תוודאו שיהיה לכם דו"ח אפס של שמאי מטעמכם שמאשר שריווחיות הפרוייקט עומדת בסטנדרטים מקובלים.

  2. שלום ניר.
    הפוסטים שלך ערוכים וכתובים בצורה טובה ופשוטה שניתן להבין מהם הרבה.

  3. היי ניר,
    אני מקווה שאתה עדיין בסביבה.
    לפי נתונים של עלות בניה 8000+מעמ למ"ר (כולל רווח קבלני ולא יזמי כ-11000 ש"ח) , שווי מכירה למ"ר 22000 ש"ח
    בכמה היית מעריך את עסקת הקומבינציה?
    שווי קרקע ליחידת דיור הינו כ-990 אלף.
    תודה

    • (גרסה ראשונה 6.9.21)
      (גרסה שנייה מתוקנת 20.9.21)

      הי.

      קודם כל החישובים שמודגמים פה הם מפושטים ביותר, ובשביל פרוייקט אמיתי תצטרך שמאי אמיתי.

      אבל נניח שרוצים לעשות חישוב מקורב פשוט עבור הדוגמא שלך. את החישובים בד"כ עושים ללא מע"מ, כשהעלויות בד"כ כוללות רווח קבלני.

      שווי מכירה למ"ר אצלך 22000 ש"ח. אני מניח שזה כולל מע"מ. השווי בלי מע"מ הוא 22000 חלקי 1.17,
      שזה בערך 18803 ש"ח.

      עלות בנייה למ"ר אצלך בלי מע"מ ובלי רווח קבלני 8000 ש"ח למ"ר.
      עם שניהם 11000 למ"ר.
      יוצא שהעלות בלי מע"מ אבל עם רווח קבלני היא 11000 חלקי 1.17,
      שזה בערך 9402 ש"ח למ"ר.

      אם רוצים שהיזם ירוויח 20%, אחוז הקומבינציה לבעלים צריך להיות 40%.
      מחשבים את זה ככה –
      אם אחוז הקומבינציה לבעלים הוא x, אזי מכל מ"ר בנוי היזם מקבל
      ZZZ 18803 * (1-x) ZZZ
      (תתעלם מה-Z, הם רק בשביל שהיישור של הנוסחה יהיה כמו שצריך).
      כדי שהרווח יהיה 20%, אנחנו צריכים שמה שהיזם יקבל יהיה 1.2 כפול העלויות, או
      ZZZ 18803 * (1-x) = 9402 * 1.2 ZZZ
      או
      ZZZ 1-x = 9402 * 1.2 / 18803 ZZZ
      או
      ZZZ x = 1 – 9402 * 1.2 / 18803 ZZZ
      ובדוגמא הזו זה יוצא 0.399968, או בקירוב 40%.

      שווי קרקע ליחידת דיור אינו רלבנטי לחישוב זה. שווי הקרקע משפיע על שווי המכירה ואין צורך גם לדעת מה השווי ליחידת דיור.

      • תודה רבה על התשובה. ברור שצריך שמאי וכו.

        מדוע אתה מניח שרווח קבלני הינו 20-25% האם לא מקובל לרווח של 15-20% ? (בטור שלך על קומבינציה אכן רשמת 15-20%).
        אתה צודק בכך שרשמת שם שלא מספיק לקבל הצעות מכמה קבלנים בשביל לקבל מחיר שוק "הוגן". בפועל מקבלים מכמה קבלנים הצעות כמעט זהות, כאילו מתואמות. עד שלפתע מוצאים קבלן שנותן מעליהם וכולם מתיישרים לפיו.

        מדוע שווי קרקע ליח' דיור לא חשוב? האם לא אמור להיות מתאם כלשהו בין מחיר הקרקע לאחוזי הקומבינציה? הרי הקבלן למעשה רוכש חלק מהקרקע מהבעלים (לעיתים רוכש ממש בכסף חלק מהקרקע בנוסף ל"רכישה" בעסקת קומבינציה) מוסיף לזה את עלויות הבניה וכך הוא יודע איזה רווח ישאר בידו (בהנחה שמחיר הדירה ידוע).

        אתן לך דוגמא "מהשטח". מספרים אמיתיים.
        קבלנים מציעים – או עסקת קומבינציה של 47% או לרכוש את הקרקע ב-1.05 מליון (מליון ו-50 אלף) כולל מע"מ ליחידת דיור .
        דירות במקום נמכרות בשווי של 19000 למ"ר +מע"מ
        כמובן שאני לא יודע מהי עלות הבניה בפועל של כל קבלן. אבל אני מניח שבמקרה זה עם מרתף חניה וכו זה כ- 11000 שח למ"ר +מע"מ .

        לפי המספרים שרשמתי כעת ועם כל הסייגים והאזהרות מהו לדעתך ולפי חישוביך אחוז קומבינציה סביר-

        כאמור המספרים-
        שווי קרקע ליח' דיור 1.05 מליון (כולל מעמ)
        עלות בניה 11000+מע"מ (הנחה שלי)
        דירות נמכרות כיום ב-19000 שח+מע"מ
        רווח קבלני 17% (אני מניח שזה לא כולל מע"מ?)
        קומבינציה לבעלים-?

        כאמור, הקבלנים מציעים 47% לבעלים לפי המספרים שלעיל.

        תודה מראש

        (כמו כן, לך זה פשוט, לי קצת בעיה, אם תוכל להראות לי מתמטית, כיצד הגעת בתשובה הקודמת שלך
        מהדוגמא שם, לאחוז קומבינציה של 47-49 מהמספרים שהצגתי. ככה אוכל לבד לשחק עם המספרים).

        • הי.

          קודם כל תיקנתי את התשובה הקודמת שלי. עכשיו החישובים יותר נכונים ועם יותר פירוט איך בוצעו, ותוכל לחשב בעצמך.

          לגבי רווח, קודם כל חשוב להבדיל בין רווח קבלני ליזמי. מה שאני מתייחס אליו בפוסטים שלי זה הרווח היזמי, כשהרווח הקבלני הוא בד"כ חלק מעלויות הבנייה.
          הרווח היזמי שונה בפרוייקטים שונים. בהריסה ובנייה לפי תמ"א 38 מקובל שיהיה בין 20% ל-25%.
          בעסקאות קומבינציה רגילות ייתכן ומקובל רווח יזמי של 15% עד 20%.

          שווי קרקע ליחידת דיור לא חשוב, מחיר הקרקע נכנס לחישוב דרך שווי המכירה של מ"ר בנוי.

          • תודה רבה !
            עדיין משהו לא מסתדר לי.
            אני הרי לא יודע מה באמת עלויות הבניה של קבלן.

            ואני מקבל הצעה בפועל, "מהשטח", של קומבינציה 47% (ארבעים ושבעה)
            כשמחיר הדירה ממוצעת למ"ר הינו 19000+מע"מ.

            משהו כאן לא מסתדר –
            לפי זה ובהנחה שהיזם/קבלן אפילו מסתפק ברווח של 15%
            עלויות הבניה שלו אמורות להיות 9000+מעמ ומטה.
            אני יודע שאתה לא מומחה לעלויות בניה אבל עלויות בניה של 8800+ מעמ
            זה כנראה בטווח הנמוך מאוד של הסקלה ומדובר רב קומות עם מרתפי חניה.

          • אני באמת לא מומחה לעניין. אציין רק שני גורמים שיכולים להשפיע –

            1. לפי המחיר של מ"ר בנוי שציינת מדובר בבנייה בפריפריה, ועלויות הבנייה שם נמוכות משמעותית מבמרכז.
            עלויות בנייה אפשר לברר אצל שמאי, אבל גם מפקח בנייה טוב אמור לדעת אותם. באתר של "מחירון דקל" אפשר היה פעם לברר עלויות בנייה לפי אזורים בארץ, אבל זה לא בחינם.

            2. אם בבניין יהיו פנטהאוזים או דירות גן הם יימכרו במחירים למ"ר יותר גבוהים מאשר דירות רגילות, וזה גם יכול להשפיע על התחשיב.
            אתה יכול לנסות לברר אצל היזמים מה בדיוק הם מתכוונים לבנות, ולעשות סקר מחירים בעצמך.

            אם אתה באמת מתכוון לעשות עסקה עם קרקע משלך, אני לא הייתי חוסך והולך לייעוץ של שמאי אמיתי שיוציא לך דו"ח אפס מלא.

  4. תודה רבה. אתה כנראה צודק אפשר גם דירות גג וגם גן ואם זה 4 ו-4 אז כנראה החישובים אמורים להיות אחרים. מצד שני יש גם דירות הקטנות מהממוצע בבניין. יש עסקאות מסביב אנחנו עוקבים אבל המחירים עלו בשנה האחרונה. מחירי הדירות עלו ב-9%. כעת זה עניין של מיצוי העסקה ככל הניתן.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.