1. עסקאות קומבינציה, ריווחיות צפוייה ותקן 21

תקציר: הריסה ובנייה ופינוי בינוי הן עסקאות מטיפוס שנקרא "עסקאות קומבינציה." כדי לדעת אם עסקה כזו היא הוגנת צריך לדעת מהם אחוזי הרווח של היזם בפרוייקט. זה דורש דו"ח של שמאי מטעמכם. כמו כן, בד"כ חוזים להתחדשות עירונית מאפשרים שינויי תכנון, ולפעמים שינויים כאלה הופכים עסקה הוגנת לעסקה שאיננה כזו. כדי למנוע את זה צריך לקבוע הוראות מתאימות בחוזה. בפרט, אם היזם בונה שטחים נוספים מעבר למה שהוצג במקור, אתם בד"כ אמורים לקבל דירות גדולות יותר.



הריסה ובנייה זה דבר חדש יחסית בישראל, אבל מדובר בעסקה ששייכת למחלקה וותיקה של עסקאות שנקראות עסקאות קומבינציה. הפוסט הזה הוא מבוא ראשוני לעסקאות הללו ולשיקולים הכלכליים שמאחוריהן.

בפוסט זה נניח שהבניין החדש יהיה למגורים בלבד. כשנדבר על שטח הדירות, הכוונה תהיה רק לשטח לפי ההגדרה הסטנדרטית מ-2008 המכונה שטח פלדלת. אתם לא צריכים לשלוט ברזי ההגדרה המדוייקים.

עסקאות קומבינציה. עסקת קומבינציה היא מעין שותפות מוגבלת בין בעל קרקע ליזם נדל"ן. בעסקה כזו אדם שהוא בעל קרקע (ריקה או בנוייה) מתקשר בחוזה עם יזם נדל"ן. היזם מתחייב להשיג היתר בנייה מתאים מהרשויות ולבנות בניין חדש על החלקה (וכמובן להרוס את הישן אם צריך,) ובסופו של דבר שני הצדדים מתחלקים בבניין החדש. למשל, אם מדובר בפרוייקט למגורים בלבד אז כל צד מקבל חלק מהדירות בבניין החדש. הדירות שהיזם מקבל נקראות "דירות היזם," השאר "דירות הבעלים." היזם בד"כ מוכר את שלו, הבעלים יכול לגור, להשכיר או למכור את שלו, וכך שני הצדדים מתוגמלים.

כאמור, עסקאות קומבינציה תמיד היו קיימות בארץ, בלי קשר להתחדשות עירונית. אפשר לחלק אותן לשלושה סוגים.

  1. עסקאות שאינן קשורות כלל להתחדשות עירונית.
  2. עסקאות שמבוססות על הזכויות שנותנת תמ"א 38. עסקאות כאלה נקראות "הריסה ובנייה."
    (בעסקאות חיזוק לא נטפל כרגע.)
  3. עסקאות שמבוססות על חוק פינוי בינוי ונקראות, כמובן, "פינוי בינוי."

שלושת הסוגים הללו נבדלים זה מזה בפרטים שונים. למשל בסוג הראשון יש לקרקע בד"כ בעלים אחד, או מספר קטן של בעלים. בשניים האחרים הבעלות על הקרקע מתחלקת בין כל בעלי הדירות הקיימות, שזו יכולה להיות קבוצה גדולה והטרוגנית, ולכן קשה יותר לארגן עסקאות כאלה. בנוסף המיסוי הוא שונה, עם פטורים שונים. בעסקאות התחדשות עירונית נהוג שהיזם משלם את המיסוי שחל על הבעלים וכן שכ"ט עו"ד מטעמם, דמי שכירות לתקופת הבנייה וכו'. יש גם הבדלים בסוג ההליך התכנוני ומשך הזמן שהוא לוקח. בגלל ההבדלים הללו יש כאלה שלא רואים בפינוי בינוי עסקת קומבינציה, ולפעמים גם לא בהריסה ובנייה. אבל מבחינת הניתוח הכלכלי הדומה רב על השונה ולכן אנחנו נתייחס לכולן כאל עסקאות קומבינציה.

עבור בעל קרקע, עסקת קומבינציה היא רק אפשרות אחת. האלטרנטיבה היא פשוט למכור את הקרקע ישירות, ובכסף שהתקבל לקנות דירה(ות) במקום אחר. האלטרנטיבה היא הרבה יותר מהירה, בזמן שעסקת קומבינציה זה פרוייקט שיכול לקחת שנים. בנוסף בעסקאות רגילות החוק מספק כל מיני הגנות, בזמן שבעסקת קומבינציה זה לא כך (אלא אם אתם דורשים אותן במפורש בחוזה מול היזם.) לכן אפשר לתהות למה שבעל קרקע ייכנס בכלל לעסקת קומבינציה. יש לזה מספר סיבות, כשמתוכן שתיים חשובות במיוחד לדיון שלנו –

  • חוסר וודאות תכנונית – המחיר של קרקע תלוי במה שניתן לבנות עליה. אבל בישראל ענייני התכנון קצת מעורפלים ולא תמיד ברור מראש מה מותר לבנות, ואפילו בפרמטרים הכלליים ביותר – כמה קומות, כמה דירות וכו' – לא תמיד יש וודאות. במצב כזה קשה לקבוע מחיר לקרקע. בהמשך נבין איך עסקת קומבינציה פותרת את הבעייה הזו.
  • ענייני מיסוי – כשבעל קרקע מוכר אותה הוא צריך לשלם מס שבח, וכך גם בעסקת קומבינציה. חוקי המס הסבוכים שלנו מבדילים בין תמורה שהיא מזומן לבין תמורה שהיא דירה חדשה (או שירותי בנייה, זה לא משנה כרגע.) על מזומן המיסוי עלול להיות הרבה יותר כבד. שיעור המס תלוי מאוד במתי נקנתה הקרקע, מה בנוי עליה, איזה שימוש נעשה בו ועוד נתונים שונים. במקרה הטוב הוא יכול להיות זניח, במקרה הרע להגיע עד ל-40% בערך.

מכאן והלאה נתייחס בעיקר לעסקאות הריסה ובנייה.

התכנון הראשוני והתמורה עבורכם בעסקה. בד"כ במהלך המו"מ יציגו לכם תכנון ראשוני של הבניין החדש, שיצורף גם לחוזה. התמורה העיקרית לכל בעלים צריכה להיות דירה בבניין החדש במקום הישנה שנהרסה, והחוזה צריך להבהיר איך יחולקו הדירות. לפעמים יש גם תשלומי מזומן בנוסף, אבל זה פחות כדאי בגלל שיקולי מיסוי (שקיימים גם אם המזומן הוא רק חלק מהתמורה.) הרוב המוחלט של התמורה צריך להיות בדמות דירה חדשה.

נניח לרגע שניתן לדעת בברור איזה תכנון יאושר ואיזה לא, והיזם מציע לכם תכנון שיאושר. נשאלת השאלה איך יודעים האם העסקה היא הוגנת מבחינה כלכלית. בפוסט הזה נתעניין בעיקר בכלל התמורה שמקבלים כל הבעלים ביחד והאם היא הוגנת. בפוסטים הבאים נדבר גם על החלוקה הפנימית בין הבעלים.

שווי הדירות שתקבלו מושפע מהרבה גורמים – השטח שלהן, גובה הקומה, התכנון הפנימי, המפרט וכו' – וכמעט כולם נתונים למו"מ. לדוגמא, רשויות התכנון בד"כ קובעות מקסימום לסך שטח הדירות, אבל החלוקה הפנימית בין הדירות היא לפעמים גמישה ואז אתם יכולים לדרוש שדירות הבעלים יהיו גדולות יותר ע"ח דירות היזם. נשאלת השאלה איך יודעים אם מה שמציעים לכם מהווה תמורה ראוייה.

ריווחיות צפוייה והוגנות העסקה. כשמדברים על ריווחיות צפוייה הכוונה ליחס בין רווחי היזם הצפויים לעלויות הצפויות. בתחום הזה תיתקלו בהרבה אנשים שיגידו שבעלי הדירות לא צריכים להתעסק בריווחיות כי זה לא עניינם, כניסה לענייניו הפנימיים של היזם וכו', ויש גם כאלה שיגידו לכם שהיזם צריך להרוויח כמה שיותר. אמירות כאלה באות מחוסר הבנה, במקרה הטוב. ראשית הערכת הריווחיות הצפוייה נעשית לפי נתונים ממוצעים פומביים, ולא לפי נתונים פנימיים של היזם. שנית עסקאות מקרקעין מקצועיות נערכות תוך תשומת לב רבה לשיעורי הרווח הצפויים, מתוך מטרה שהם יהיו הולמים וסבירים, לא נמוכים מדי ולא גבוהים מדי. אם הם נמוכים מדי היזם עלול להתקשות לקבל מימון בנקאי בהמשך והעסקה תיתקע, ואם הם גבוהים מדי זה אומר שהייתם יכולים לקבל יותר, לפעמים הרבה יותר.

נחזור נדגיש – עסקת קומבינציה היא הוגנת אם שיעורי הרווח הצפויים ליזם הם סבירים. זה השיקול ואין בלתו. אם שיעורי הרווח הצפויים גבוהים באופן לא סביר, אתם צריכים לחזור למו"מ ולדרוש תמורות גדולות יותר.

הקריטריון הזה איננו יחודי לעסקאות קומבינציה. אם אתם בעלי קרקע עם זכויות בנייה לא מנוצלות ומחליטים למכור אותה ליזם תמורה כסף (למרות המיסוי,) מחיר הוגן הוא כזה שיאפשר ליזם לבצע את הפרוייקט אח"כ ולהישאר עם רווח סביר והוגן. עבור שמאי מקרקעין זו אחת הגישות הנפוצות להערכת מחירים.

ובחזרה לעסקאות קומבינציה. יש גם כאלה שיגידו לכם שאם תזמינו הצעות מכמה חברות, התחרות תגרום אוטומטית לזה שתקבלו הצעות הולמות ואין טעם להיכנס לחישובי ריווחיות. אבל מנסיוני בתחום זה ממש לא המצב, ובהחלט ייתכן שתקבלו מספר הצעות שכולן נמוכות משמעותית ממה שסביר, כשכולם מנצלים את חוסר הידע שלכם.

הערכת ריווחיות צפוייה ודו"ח אפס. בשביל להעריך את הריווחיות הצפוייה בעסקת קומבינציה צריך להעריך שני דברים –

  • הכנסות היזם הצפויות, שבד"כ ינבעו ממכירת הדירות שלו בבניין החדש.
  • הוצאות היזם הצפויות, שכוללות את עלויות הבנייה הישירה (של כל הבניין,) תשלום ליועצים שונים, תשלום דמי שכירות עבורכם לתקופת הבנייה, תשלום מיסים שונים ככל שיחולו, תשלומי מזומן לבעלים אם יש וכו'.

הגורם שמוסמך להעריך דברים כאלה הוא שמאי מקרקעין, ולכן חשוב ביותר שיהיה לכם שמאי מטעמכם. נכון להיום תחומי הריווחיות הסבירים הם –

  • בפרוייקט נדל"ן רגיל 15%-20%.
  • בפרוייקט הריסה ובנייה 20%-25%, משום שהוא יותר מורכב לארגון.
  • בפרוייקט פינוי בינוי 25%-30%, משום שהוא עוד יותר מורכב.

השמאי מטעמכם אמור להוציא דו"ח, שנקרא דו"ח אפס, שמתייחס לתכנון הראשוני, מפרט את ההכנסות והעלויות הצפויות, מחשב את הריווחיות ומאשר שהיא בגבולות הנ"ל, וכל זה לפני שאתם חותמים על איזשהו חוזה מחייב. ייעוץ של שמאי איננו זול והיזם אמור לשאת בו, בדיוק כפי שהוא אמור לשאת בעלות עוה"ד שבחרתם. יזם שמסרב לממן לכם שמאי שמייצג רק אתכם אינו רציני ואל תעבדו איתו.

נתקלתי בעורכי דין מוכרים בתחום שמשכנעים בעלי דירות שאין צורך בשמאי. בתכל'ס אם מדובר בעו"ד מקרקעין בעל ניסיון באיזור שלכם ייתכן שיש לו את כל הידע הדרוש והוא אישית לא צריך שמאי. אבל לנוכח מה שקורה בתחום אני ממליץ שתתעקשו על שמאי מקרקעין מטעמכם. לשמאי צריך להיות חוזה מולכם, לא מול העו"ד, ורצוי שהוא ייצג אתכם בלבד ולא אתכם ואת היזם ביחד. שימו לב גם שכלכלן איננו שמאי, ואל תסתפקו בייעוץ של כלכלן.

תקן 21. תקן 21 הוא תקן של מועצת השמאים שקובע את אחוזי הריווחיות הסבירים לפרוייקטי פינוי בינוי. התקן קובע שהם צריכים להיות בין 25% ל-30% ונותן גושפנקה רישמית למספרים שציינתי. התקן לא מתייחס להריסה ובנייה, ושם המספרים שהבאתי מבוססים על שיחות עם שמאים.

כללי אצבע להוגנות העסקה. אני ממליץ לא לוותר בשום מקרה על דו"ח שמאי, אולם יש כמה כללי אצבע שאפשר להשתמש בהם גם לפני שקיבלתם דו"ח כזה. אם נניח שהתמורה עבורכם היא דירות בלבד, הכלל הבסיסי אומר שסך שטח דירות הבעלים צריך להיות (לפחות) אחוז מסויים מסך שטח כל הדירות, כאשר האחוז תלוי באזור בארץ, במחירים הנוכחיים וכו'. לדוגמא, בתל אביב ברובע 4 נכון ל-2019 מדובר על לפחות 55% (ואולי מעט יותר.) ככל שמתרחקים מתל אביב האחוז יורד, ובפריפריה הוא יכול להיות גם 15%. האחוז הזה נקרא אחוז הקומבינציה והוא יוסבר ביתר פירוט בפוסט הבא.

הדיוטות שופטים בד"כ עסקאות תמ"א שמוצעות להם בעיקר לפי תוספת השטח שמוצעת להם. לפיכך מי שמציעים לו תוספת של 10 מ"ר, בזמן שכמה רחובות ממנו אנשים קיבלו 25 מ"ר, ישר חושב שמרמים אותו. עכשיו, נכון שעסקה עם תוספת שטח קטנה יותר משתלמת פחות לכם, אבל זה לא אומר שהיזם בהכרח עושה עליכם קופה. דמיינו לכם שני בניינים דומים ברובע 4 בת"א, בשני רחובות שונים. ונניח שבשניהם מוצעת לבעלי הדירות עסקת תמ"א עם אחוז קומבינציה 55%. מכאן שבשתי העסקאות רווחי היזם יהיו סבירים. אבל נניח עכשיו שבאחד מהם העירייה מאפשרת לבנות בניין גדול יותר. התוצאה היא שבאותו מקום בעלי הדירות יקבלו 55% מבניין גדול יותר, ולכן דירותיהם יהיו גדולות יותר. העסקה בהחלט תהיה משתלמת יותר עבורם, אבל זה לא אומר שבמקום השני היזם עושה קופה.



בחלק זה נדבר על שינויים שיכולים לקרות לאורך חיי הפרוייקט, ובהם שינויי תכנון, שינויים במחירים ושינויים במיסוי. כולם יכולים להשפיע בצורה מאוד מהותית על הוגנות העסקה, ולפעמים היזמים בונים מראש על שינויים כאלה.

שינויי תכנון והשפעתם על הריווחיות. כאמור אין בארץ וודאות תכנונית ולכן התכנון הראשוני לא מחייב. כל חוזה סביר בתחום מאפשר שינויי תכנון וזה בסדר. אבל לפעמים שינויי התכנון יכולים להפוך עסקה הוגנת לעסקה שאיננה כזו, וזה כבר לא בסדר.

לדוגמא, אחד מהדברים שהיזם יכול לעשות זה להעביר שטח מהדירות שלכם לדירות שלו. כדי למנוע את זה קובעים בד"כ קנסות על קיצוצים משטח הדירות שלכם, ובמצבים מתאימים גם אפשרות לביטול החוזה. נדבר על זה בפוסט אחר. אבל העסקה יכולה להפוך להיות לא הוגנת גם בלי שהדירות שלכם נפגעות.

ניקח לדוגמא מצב שבו ברור שניתן יהיה לבנות בניין חדש בן חמש קומות, אבל יש אפשרות שתאושר גם קומה שישית. אם התמורה היחידה היא דירות, ואם היזם שלכם יבנה בסופו של דבר את הקומה השישית בלי לשנות משהו בדירות שלכם אזי אחוז הקומבינציה יפחת, רווחי היזם יעלו מעבר לסביר והעסקה תפסיק להיות הוגנת. כדי לשמור על הוגנות אתם יכולים לבחור בין שתי חלופות –

  • חלופה 1 – לקבוע בחוזה שמותר ליזם לבקש היתר לקומה נוספת ולבנות אותה, אבל לדרוש שבמקרה כזה התמורות עבורכם יגדלו בהתאם. ככלל אצבע הדירות שלכם צריכות לגדול באותה פרופורציה כמו הבניין כולו, כדי לשמור על אותו אחוז קומבינציה. אפשרויות אחרות הן שתקבלו דירות בקומות גבוהות יותר או שיפורים במפרט הטכני, אבל בצורה כזו השיפור בשווי הדירה מוגבל יחסית.
    אם בחרתם בחלופה הזו, שימו לב ש-
    • לכללי האצבע יש מוגבלויות. לכן, אם אתם מאפשרים הגדלת הבנייה אתם צריכים לדרוש שדו"ח השמאי יתייחס גם לתרחיש הזה, ולוודא שהריווחיות נשארת סבירה גם בו.
    • חוזים טובים, גם אם הם מאפשרים את הגדלת היקף הבנייה, קובעים מקסימום שטח שמעליו אסור ליזם לבנות בשום תרחיש. זאת כדי שאופי הבניין החדש והדירות שלכם לא ישתנו בצורה דראסטית ממה שהציגו לכם.
  • חלופה 2 – לאסור על היזם לבקש היתר לקומה נוספת. לכאורה אתם מוותרים כאן על רווח פוטנציאלי, אבל הגדלת היקף הבנייה בד"כ מחייבת את היזם לבקש הקלות תכנוניות מהעירייה או לפעול לאישור של תכנית מתאר/מפורטת חדשה, מה שיכול להאריך את שלב התכנון בשנים ולהוסיף אי וודאות. לא תמיד זה כדאי.

דרכים להרוויח על חשבונכם. בתחום הזה יש דרכים רבות ויצירתיות להרוויח על חשבונכם, וזה המקום לרכז כמה עיקריות. אמנם, רובן אמורות להתגלות בדו"ח שמאי מקצועי, שמתייחס גם לתרחישי הגדלת הבנייה. אבל בשביל זה השמאי צריך לדעת בדיוק מה מובטח לכם בכל תרחיש, ולפעמים ניסוחים מפולפלים בחוזה יוצרים אי הבנות. מחובתכם להבין בדיוק מה מוצע לכם ולוודא שהשמאי מודע לנושא ושהדו"ח שלו מביא את הדברים בחשבון.

  1. כבר הזכרנו – החוזה יכול לאפשר ריווחיות חריגה כבר בתכנון הבסיסי.
  2. כבר הזכרנו – החוזה יכול לאפשר ליזם הגדלת הבנייה בלי הגדלת התמורות עבורכם.
  3. החוזה יכול לאפשר ליזם הגדלת הבנייה באופן חלקי. למשל, אם העיריית תאפשר קומה נוספת, היזם יוכל לבנות רק חלק ממנה, לפי אחוז הקומבינציה, ולשמור חלק זה לעצמו. שאר הקומה תהיה שלכם ותוכלו לבנות אותה בעצמכם, למכור את הדירות וכך להרוויח.
    סידור כזה איננו הוגן. גם בהנחה שתכנון הבסיסי אחוז הקומבינציה הוגן, בשטחים הנוספים שהיזם בונה אחוז הקומבינציה שלכם הוא 0%, ולכן אחוז הקומבינציה הכללי יורד. אומנם תהיה לכם זכות להשלים את הקומה בעצמכם, ואז אחוז הקומבינציה הכללי יחזור להיות הוגן, אבל בשביל זה תצטרכו לשלם על בניית שאר הקומה, וזו בעייה. אחוז הקומבינציה צריך להיות הוגן גם בלי שתצטרכו לשלם תשלום כלשהו, שלא לדבר על הקשיים שבארגון פרוייקט נוסף של בנייה משותפת.
  4. החוזה יכול לאפשר ליזם להגדיל את הבנייה באופן מלא, לא להגדיל את הדירות שלכם אבל לשלם לכם במזומן במקום. זו בעייה כבר משיקולי מיסוי, אבל צריך לשים לב למשהו נוסף. במצב כזה הסכום שאתם צריכים לקבל הוא כשווי השטח שנגרע מכם, כשהוא בנוי ומוגמר. אולם אם החוזה מנוסח לא נכון לא תקבלו את זה, אלא את שווי הזכות לבנות את אותו שטח, שהוא נמוך בהרבה. כאן זה לא המקום להיכנס להסברים על זכויות בנייה ושווין, רק לומר שאתם צריכים לשים לב היטב לניסוח בנקודה הזו.
  5. החוזה יכול לאפשר ליזם להגדיל את הבנייה באופן מלא, לא להגדיל את הדירות שלכם, לתגמל אתכם בסכום ראוי תמורת זה אבל לקבוע שאת הסכום תוכלו לקבל רק באמצעות עליית קומה או שיפורי מפרט הדירה. לצערכם בדרך זו השיפור בשווי הדירה הוא מוגבל יחסית, ותוכלו לקבל ככה רק מעט ממה שמגיע לכם.

רשלנות מקצועית. אם חלק מהדברים האלה קיימים בעסקה שלכם והפגיעה היא גדולה, בתנאים מסויימים ייתכן שיש כאן עילה לתביעת רשלנות מקצועית נגד עוה"ד שייצג את הדיירים בעסקה (או נגד השמאי, אם היה כזה והוא זה שפישל.) אני לא מומחה לנושא הזה אז כדאי שתתייעצו עם עו"ד שכן מומחה. תביעה זה לא הליך פשוט או זול אבל זה יכול להשתלם לכם. חוץ מזה לדעתי בלי כמה תביעות טובות כאלה מה שקורה בתחום הזה לא ישתפר.

שינויים במחירים או במיסוי. החישובים בדו"ח השמאי אמורים להיעשות לפי מצב המחירים בהווה, בזמן שבו החישובים נעשים. השמאי לא אמור להגדיל את עלויות הבנייה כי הוא צופה התייקרות בעתיד וכו'. אותו הדבר לגבי המיסים, שצריכים להיות מוערכים לפי המצב החוקי הקיים. אבל המו"מ לקראת העסקה יכול לקחת חודשים ואף שנים, ודברים יכולים להשתנות בזמן הזה. גם אחרי חתימת החוזה, הליכי התכנון יכולים לקחת שנים, וכנ"ל והבנייה בפועל, ויכולים לקרות שינויים. מה קורה במצב כזה?

  • אם חלו שינויים לפני חתימת החוזה אפשר לשנות את תנאי העסקה לפי התנאים החדשים שנוצרו. לגבי מחירים, כדאי לזכור שיש לפעמים משברים זמניים. אם מחירי הדירות ירדו פתאום בחדות היזם מן הסתם ירצה להקטין את התמורות שלכם, אבל המחירים יכולים גם לחזור למצבם המקורי במהירות.
  • בשינויים לאחר חתימת החוזה יותר קשה לטפל. אם השינויים הביאו לכך שהפרוייקט לא ריווחי יותר ליזם והבנייה בפועל עוד לא התחילה, החוזה בד"כ יאפשר לו לצאת מהעסקה בלי קנסות. לעומת זאת אם השינויים מקפיצים את הריווחיות שלו לשמיים, לכם לא תהיה אפשרות דומה. יש דבר שנקרא "מנגנון upscale" שאמור לפצות אתכם חלקית במצבים כאלה, אבל הוא מנגנון בעייתי. נדבר עליו בפוסט אחר.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *